「再建築不可物件」と聞くと、多くの人がその条件と将来性について首を傾けます。
特に、売却を検討している人々にとっては、この状況は大きな懸念材料です。
再建築不可物件が生まれる背景には、建築基準法の歴史と、都市計画の変遷が深く関わっています。

本記事では、再建築不可物件に該当する条件と、それらが直面する困難や売却する際に有効な方法を解説します。
所有者や潜在的な売却者が直面する課題を把握し、解決策を理解することで、再建築不可物件の価値を最大化できます。
ではその方法を見ていきましょう。

再建築不可物件が生まれる背景

再建築不可物件は、建築基準法の歴史的変遷とその改正が深く関わっています。
この問題を理解するため、まず建築基準法の基本と、時間を経るにつれての変化を確認しましょう。
以下に、その原因となった法改正の流れと、接道義務の問題点について詳しく解説します。

1:法改正で再建築不可物件を生む原因となった経緯
1950年5月24日に定められた建築基準法は、1919年4月5日に制定された「市街地建築物法」を前身としています。
この法律は、国民の生命、健康、そして財産保護を図り、公共の福祉の増進に資することを目的に、建築物の敷地、設備、構造、用途に関する最低限の基準を定めました。
しかし、建築技術の進歩や社会の変化に伴い、この法律も何度も改正されてきました。
これらの改正が、現行の建築基準法の要件を満たさない古い建物を「再建築不可物件」として生み出す原因となっています。

2:接道義務の問題と再建築不可物件
宅地や建物の土地は、災害時に救急車両や消防車が安全に通行できるよう、規定通りの道路に接していなければなりません。
狭い通路しかない物件は、災害時に被害を拡大させる危険性が高く、特に火災の際には周辺の住宅にも燃え広がる可能性があります。
このようなリスクを減らすため、「接道義務」の規制が設けられており、これを満たさない物件は再建築が認められない「再建築不可物件」となってしまうのです。

再建築不可物件に認定される5つの条件

では、どのような条件に当てはまると、再建築不可と判断されるのでしょうか。
以下に、主要な5つの条件を探っていきます。

1:道路に接する長さが2m未満
都市計画区域内で建築する際、敷地は道路に2m以上接している必要があります。
しかし、いわゆる路地状敷地や旗竿状敷地では、この条件を満たしていないケースがあります。
敷地が細長い通路を介して主要な道路に接しており、そのどこかの部分で幅が2m未満になってしまうと、再建築不可物件となってしまいます。
これは、接道義務の要件を満たしていないためです。

2:囲繞地である
「囲繞地」、つまり道路にも通路にも接していない敷地は、日常生活上では他人の土地を通る通行権によってアクセスが可能ですが、建築基準法の観点からは再建築が許可されません。
敷地が直接公道に面していないため、建築基準法の観点から見ると災害時の避難が困難であったり、通風や採光面からも不適切とされます。

3:所有地は道路に接しているが直接行き来ができない
所有地が物理的に道路に接している場合であっても、擁壁や法敷の上、または高架道路の下など、特定の地形上の条件により、道路から直接敷地にアクセスすることが困難な場合があります。
このような敷地は、接道しているとは見なされず、再建築不可と判断されることがあります。
ただし、道路から敷地へのアクセスを容易にできれば、この制限を克服することも可能です。

4:敷地の接している通路が建築基準法上の「道路」ではない
建築基準法では、敷地が「建築基準法上の道路」に接している必要があります。
しかし、実際には4m以上の幅を持ち、人が自由に通行できる通路であっても、建築基準法上の「道路」と認められていないケースが存在します。
例えば、長屋内の通路や農業用の通路、神社の参道などは、道路とは認められないため、再建築不可の条件に該当することがあるのです。

5.市街化調整区域に存する
都市計画地域には市街化区域と市街化調整区域があります。
市街化区域は名称の通り市街化を促進する区域であり、市街化調整区域は市街化を抑制する区域になります。
所有の不動産周辺が畑が多い地域の場合市街化調整区域に該当する場合があります。
市街化調整区域では農業従事者の住宅以外は新築出来ないなどの制限を課し自然環境を保護しようとしています。
この為既存住宅を購入して敷地内の畑を宅地に変更して大きな家に建て替える等も許可が下りない可能性が高い地域となります。

再建築不可物件の売却の難しさ

1:土地用途の制約が大きい
再建築不可物件最大の課題は、土地の用途に関する大きな制約です。
不動産を所有する主な利点の一つは、自由に利用できることです。
住宅を建てたり、投資として運用したりすることで、土地に価値を生み出します。

しかし、再建築不可の制約があると、この大きなメリットが失われます。
解体しても新しい建物を建築することが不可能なため、将来的な活用の可能性が大きく制限され、これが需要と価値の低下に直結するのです。

2:住宅ローンが組みにくい
再建築不可物件は、その特性上、住宅ローンの審査に通りにくいのが実情です。
都市銀行等では取扱不可となります。
金融機関は、ローンを組む際に物件自体の価値を重視し、担保としての価値を評価します。
再建築不可物件は、担保価値が低く評価されがちであり、その結果、ローンの承認が得られにくくなるのです。

ローンが組めなければ、購入希望者は高金利のローンを選択するか、現金での全額支払いを余儀なくされることになってしまいます。
これは、購入者の範囲を大幅に狭めることにつながります。

再建築不可物件の売却戦略

再建築不可物件を売却する際には、特定の戦略を立てることが重要です。
これらの物件は、再建築が許可されないため、一般的な不動産市場での需要が限られています。

しかし、適切なアプローチを用いることで、これらの物件を効率的に、かつ利益を最大化して売却できます。
以下では、再建築不可物件の売却における具体的な戦略を詳しく見ていきましょう。

1:隣接地所有者への売却
隣接地の所有者に対する売却は、再建築不可物件を効率的に処分する一つの方法です。
隣接地所有者は、自らの敷地を拡張するために、隣接する不動産に対して高い関心を持つことがあります。
例えば、庭を広げたい、新しい車庫を建設したいなど、さまざまな理由で敷地を広げたいと考えている場合があります。
このような状況では、再建築不可物件を隣接地所有者に売却することで、売却プロセスを簡略化し、かつ高い利益を期待できます。

2:接道義務の充足
再建築不可物件の売却において、接道義務を満たすことは重要な戦略の一つです。
接道義務を満たすことによって、物件の価値を高め、より広い範囲の買い手にアピールすることが可能となります。
接道義務を満たす方法には、隣接地を購入する、位置指定道路の設置などがあります。
これらの方法を通じて、再建築に関する制約を解除し、物件の魅力を高められます。

3:専門家の活用
再建築不可物件の売却プロセスは複雑であり、さまざまな法的な課題が伴います。
そのため、弁護士や不動産会社などの専門家に相談し、適切なアドバイスやサポートを受けることが賢明です。
専門家の助けを借りることで、法的な問題を回避し、スムーズに売却プロセスを進められます。
また、必要に応じて仲介会社を介さずに、直接売買を行うことも検討する価値があります。

4.自治体の制限内容の確認
市街化調整区域では周辺が一定数以上の集落であれば建替えられる場合があります。
接道義務を満たしていない場合でも隣接地に公園や広大な空地がある場合には建築許可が出る場合もあります。
これらは周辺の様子を確認の上、自治体にどういった地域か、安全性が担保出来る理由を説明した上で所定の手続きを経て再建築が認められる場合がありますので単純に再建築不可と決めず、しっかりと制限を確認する事が重要です。
建替えが可能になれば物件の価値が高まります。

まとめ

再建築不可物件の問題は、その背景と、売却に際して直面する困難さに根差しています。
法改正や接道義務の厳格化により、条件に該当する多くの物件がこのカテゴリーに分類され、土地の利用価値が大きく制限されてしまいます。
しかし、隣接地所有者への売却や接道義務の充足、専門家の活用など、効果的な売却戦略を用いることで、これらの物件も価値を見出し、有益な取引が可能となります。
再建築不可物件の所有者や売却を検討している人々は、これらの戦略を活用し、制約を乗り越えることが求められます。