都市の発展とともに、不動産市場は常に変化し続けています。
その中でも、「再建築不可物件」という特殊なカテゴリーが存在します。

このような物件は、関係者は一見すると価値が低く、家が建っているのに何故建て替えることが出来ないのか不思議に感じられるかもしれません。
その背景には建築基準法や都市計画が時代と共に改定されたことがあります。
ただ改定の目的は居住者が安全で安心に住めるためであることも理解しなくてはなりません。

本記事では、再建築不可物件の基礎知識から、その資産価値に与える影響、さらには価値向上の可能性について詳しく掘り下げていきます。再建築不可物件を正しく扱えるように、ぜひこの記事をお役立てください。

再建築不可物件の基礎知識

再建築不可物件とは、建築基準法に基づき、特定の要件を満たさないため、その土地に新たに建物を建てられない物件のことを指します。
このような状況に陥る主な原因の1つは「接道義務」に関連する規制です。
今回は、再建築不可物件が何であるか、そしてなぜそのような制約が課されるのかについて、建築基準法上の接道義務の概念にスポットをあてながら解説します。

1:再建築不可とは
再建築不可物件は、建築基準法や都市計画法により、その土地に再度建物を建設することが禁止されている物件を指します。
建築基準法上この制約は主に、救急車や消防車などの通行や、災害時に避難するなど、公共の安全を確保するため、道路へアクセスするための要件、すなわち「接道義務」に関連する問題から発生します。
接道義務とは、物件が一定の基準を満たす道路に面していなければならないルールであり、この要件を満たさない場合、再建築は認められません。

2:なぜ再建築不可の状態になるのか
再建築不可の状態になる主要な理由は、現在の建築基準法の規制が施行される前に建てられた建物が多いためです。
これらの建物は、古くから存在しており、多くの場合、老朽化が進んでいます。

しかし、現行の法律によると、これらの物件は再建築の対象外となります。
その結果、これらの物件は「再建築不可」とされ、将来的なトラブルを避けるための措置が必要な物件として位置づけられています。

3:接道義務とは
接道義務とは、物件居住者が公共の安全を確保するために必要な一定要件を満たした道路に面している必要があるという、建築基準法上の規定です。
具体的には、物件が最低2メートル以上建築基準法上の道路に接していなければなりません。

この要件を満たさない物件は、再建築不可と判断されます。

接している道路が道路形状していても建築基準法上道路として認められていない場合があります。この場合も例外規定が適用されない限り、接道要件を満たしていないこととなります。

再建築不可物件の資産価値は低い？

再建築不可物件の資産価値は低く見積もられがちです。
では、再建築不可物件が不動産市場でどう扱われ、なぜその資産価値が低く見積もられるのかについて、深掘りしてみましょう。

＊資産価値が低く見積もられる理由

再建築不可物件は、新しい建物を建てられないため、その土地や既存の建物の用途が大きく制限されます。
特に、建物が老朽化した場合や居住性が損なわれた場合でも、新たに建築する選択肢がないため、資産としての価値が著しく低下します。
また、このような物件は、将来的な改築や再開発の可能性も限られるため、投資家や購入希望者にとっても魅力が低いとされます。

＊市場での扱い

市場では、再建築不可物件はその制限から、一般的な不動産よりも価値が低く評価されます。
購入者は、このような物件を選択する際、現存する建物の状態や土地の利用価値を慎重に検討する必要があります。
投資目的での購入はリスクが高いとされているため、自用目的だったとしても、将来的に投資家へも売却し難いというリセールバリューを考慮する必要があります。
再建築不可物件の資産価値が低く見積もられるのは、その利用可能性の制限と将来の不確実性によるものです。

しかし、状況に応じて、特定のニーズを満たす買い手が見つかることもあります。
そのため、これらの物件に関わる際は、市場の動向を熟知し、リスクと機会を正確に評価することが求められます。

再建築不可物件の価値が低くなる具体的な理由とは？

再建築不可物件の相場が低迷する主要な理由を掘り下げることで、その特性と市場での位置づけを明確に理解しましょう。

1:建て替えや増築の制限があるから
再建築不可物件は、その名の通り、建築基準法により建て替えや増築ができない制約を持っています。
自然災害や火災によって家が失われた場合でも、元の土地に新しい住居を建て直すことは認められません。
つまりは家を失い、且つ利用価値が極端に狭まった土地だけが残ることとなるのです。
土地を売却しようにも駐輪場や家庭菜園としての貸地、資材置場など建物を必要としない用途としての土地として売却しなければなりません。
このような制約は、中古住宅市場における需要を大きく制限し、結果として相場価値を下げる主要な要因となります。

2:金融機関からの融資が受けにくい
再建築不可物件を購入しようとする最大障壁の1つが金融機関からの融資問題です。
これらの物件は、住宅ローンの審査過程で「再建築が不可能な土地で価値を見いだせない」とされ、その結果、担保価値が著しく低いと評価されます。
都市銀行では融資を受けることができず金利面で高い金融機関を選ばざるしかありません。
住宅ローンを利用できない事実は、購入希望者にとって大きなハードルとなり、市場価値の低下を招くことになります。

3:築年数が古く状態が悪い物件が多い
再建築不可物件は、築40年を超えるような古い物件が多い傾向にあります。
時間の経過と共に劣化した建物は、中古住宅市場において修繕費用がかかる分、価値が低く見積もられ、土地自体の価値を下げる原因となります。
買い手が見つかりにくいことは、相場価格に直接影響を与える要因の1つです。

4:リフォームにかかるコストが高い
再建築不可であるが故に、既存の建物を活用するにはリフォームが必須となります。
しかし、多くの場合、これらの物件は築年数が長く、大規模なリフォームが必要となるため、費用がかさむことが予想されます。
また、工事車両を止める場所も物件から離れた場所であるため（2ｍ未満の接道幅なので車庫が物件にはない）、材料運搬が通常物件よりも高額となる事も影響します。
高額なリフォーム費用は、購入者にとって大きな負担となり得るため、市場価値を下げる要因の１つとなります。

特に、価値ある立地でない限り、購入希望者はほかの選択肢を探すことが多いのです

価値向上の可能性と戦略

再建築不可の状態から脱却し、不動産価値を高める手法には、明確な戦略が必要です。
多くの所有者が直面する再建築不可の問題は、そのままでは売却時に大幅な価格低下を招くことがあります。
しかし、具体的な対策を講じることで、これらの問題を解決し、価値の低減を抑え、且つ不動産価値を高められる可能性があります。

ここからは、価値向上のための3つの戦略を紹介します。

1:要件不足部分を賃貸や購入する
接道義務を満たしていない場合、不足している部分を賃貸または購入することができれば要件を満たせます。
土地を隣地から賃貸する場合でも再建築時一時的に問題を解決できます。
一方、隣地から購入する場合は永続的な解決策を得られます。
例えば、接道義務を満たすために必要な幅が2メートルで、0.3メートル不足している場合、その不足分を購入することで、要件をクリアし再建築可能な状態にできます。
5ｍ分購入の場合0.3ｍ×5ｍ＝1.5㎡（0.45坪）の購入なので費用も左程大きくはならないでしょう。
このアプローチにより、将来の不確実性をなくし、物件の価値を向上させられます。

2:位置指定道路の作成
もう1つの方法は、位置指定道路を作成することです。
位置指定道路とは、建築基準法に基づいて特定行政庁に申請し、認められた私道のことを指します。
例えば接道幅が2ｍ未満の時、物件の手前が空地で有効活用がなされていなかった場合、この道路を作ることで、物件が再建築可能な状態になります。

ただし、空地を所有する地主や分譲会社との協議が必要であり、共同で所有している場合はさらに所有者全員の合意を得る必要があります。
簡単ではありませんが近隣の類似条件で再建築不可であったり、地主も近隣在住であれば地主の安全性も確保できるため根気よく交渉しましょう。
交渉が実れば、結果として価値が高まります。

3:但し書き(43条2項2号)道路の申請
昔からある道路で幅員が4メートル未満の道路、且つ建築基準法上の道路として認められていない場合、セットバック(敷地を道路として提供すること)をその道路に接している所有者全員が将来行う約束をすることや周囲に公園等があり安全を確保されている事で、道路として認められる「但し書き(43条2項2号)道路」の申請をすることも、再建築不可の解消策の1つです。
但し書き(43条2項2号)道路として認められれば、物件は再建築可能となり、結果として価値が向上します。
この申請は、地域によって異なる基準があるため、事前の確認と正確な申請が求められます。

まとめ

再建築不可物件は、建築基準法や都市計画法の制約により新たに建物を建設できない特殊な不動産です。
主に接道義務の規定により、その価値は低くなっています。
これらの物件が、市場において低く評価される理由は建て替えや増築の制限、金融機関からの融資の難しさ、物件の老朽化、そしてリフォームコストの高さにあります。
しかし、要件不足部分の賃貸や購入、位置指定道路の作成、但し書き(43条2項2号)道路の申請など、具体的な戦略を通じて価値向上の可能性を見出せる場合があります。
再建築不可物件は、その制約を理解し、適切な対策を講じることで、新たな価値を生み出す機会も秘めています。