事故物件の売却、想像するだけで手続きや対応が難しそうです。
しかし、誰もが起きうる問題なのかもしれません。
この記事では、住む場所に対する安心感が、事故物件によってどう変わるのか、売れない事故物件の特徴、売却時に気を付けることや高く売るコツなど、そんな疑問を解決する内容をお伝えします。

事故物件の市場での立ち位置、心理的な影響を理解することで、売却を考える際の不安を少しでも和らげましょう。
知っておくべき情報を、わかりやすく丁寧にご説明しますので、ぜひ最後まで一読ください。

事故物件とは？

事故物件とは、その物件で自殺や殺人などのネガティブな背景が存在し、それが心理的な瑕疵(かし)として影響する物件を指します。
法律では取引の相手方へ告知する義務があります。
事故物件の判断基準は人の感覚によって異なる為、告知の内容に関して判断が困難なケースが多くあり裁判に発展する事もあった為、2021年10月に国土交通省によりガイドラインが制定されました。

ガイドラインによると、宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が取引相手等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、このことを告知しなければならないとされています。
告知内容としては、事案の発生時期、場所、死因及び特殊清掃等が行われた場合はその旨を告知することになります。
また、人の死が発覚してからの経過期間や死因に関わらず、買主や借主から事案の有無について問われた場合にも告知する必要があります。

ただし、以下の3点に該当する場合は告知しなくてもよいとされています。

1:取引対象の不動産で発生した自然死や日常生活の中での不慮の死（転倒事故・誤
嚥）について

2:取引対象の不動産で発生した1:以外の死及び特殊清掃が行われた1:の死が発生してから概ね3年が経過した場合(賃貸借取引の場合のみ)

3:取引対象の不動産の隣接住戸や日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した1:以外の死及び特殊清掃が行われた1:の死について

これらについては告知義務はありませんが、事件性、周知性、社会に与えた影響等が高い2，3の事案の場合は告知義務を伴うので気を付けてください。

売れない事故物件の特徴

売れない事故物件には、一般に共通するいくつかの特徴があります。
これらは、物件が市場に出された時、購入希望者にとって大きな懸念点となり得る要素です。
具体的には、「事故死に該当する」、「永遠の告知義務」、「大島てるに掲載される」という3つの特徴が主な理由として挙げられます。

1:「事故死」に該当している

事故物件としてよく知られるのは、自殺、他殺、あるいは不審死など、人の死が関わる場合です。
これらは購入者にとって強い心理的抵抗を生み出し、物件の魅力を大きく損ねる要因となります。
また、特殊清掃が必要となるような孤独死も、事故物件としての分類に含まれることがあります。

2:永遠に「告知義務」がある

事故物件に関する情報は、売主にとって避けて通れない告知義務が伴います。
この告知義務は購入者にとって重要な判断材料となり、賃貸ではなく売買の場合には、この告知義務に時効は存在しません。
これは、事故物件を売却する際の大きな障害となり得ます。

3:ネットに掲載される

事故物件の情報が「大島てる」などの事故物件情報サイトに掲載されると、その情報が広く知れ渡り、買い手が見つかりにくくなることがあります。
このサイトは、住宅で起きた自殺、他殺、火災死などの事故情報を集めたもので、多くの購入希望者が事故物件を調査する際に参照するため、物件の魅力を大きく損ねる要因となります。

売れない事故物件を高く早く売却するためのポイント

事故物件の売却は、さまざまな戦略を駆使することで、より高く、早く行うことが可能です。
以下にポイントを挙げ、それぞれの方法とその背後にある理由を解説します。

1:弁護士に相談して売る

売却前に弁護士と相談することで、法律的な問題や事故物件の認定、告知義務に関する正確なアドバイスが得られ、予期せぬトラブルを避けられるでしょう。
また、弁護士の中には不動産会社と連携し事故物件の価値を適切に評価し、最適な売却方法を提案することが可能な人もおります。

このように専門家の意見を取り入れることで、売却プロセスがスムーズに進行し、最終的な取引価格にもポジティブな影響をもたらすことが期待されます。

2:値引きして売る

市場における事故物件の価値は、通常の物件に比べて低くなりがちです。
そのため、適切な値引きを行うことで、より早く売却することが可能となります。
値引きの程度は物件の状態や市場の需要に応じて検討する必要がありますが、一般的には通常の物件価格から20〜30%程度下げることが一つの目安とされています。
この段階的な価格調整を通じて、購入希望者の関心を引き、スムーズな売却に繋げられます。

3:建物を取り壊して更地にして売却する

心理的嫌悪感を軽減するためには、建物自体を取り壊し、更地として売却する選択肢も考えられます。
事故が起きた建物を取り除くことで、購入希望者の抵抗感を減らし、物件の魅力を高められます。
また、更地にすることで、購入者が新たな建物を建設する際の自由度が高まり、物件への関心を高める効果が期待できます。

ただし、解体にはコストがかかるため、経済的な負担とその効果を慎重に評価する必要があります。

4:買取会社に売る

事故物件を速やかに売却したい場合、買取会社に売る方法もあります。
買取会社は物件を直接買い取り、その後のリフォームや再販売を行います。
この方法の利点は、売却が迅速かつ確実であることです。

また、買取会社に売却することで、売主は売却後のトラブルや責任から解放される可能性が高まるでしょう。
しかし、買取価格は市場価格よりも低くなることが一般的なため、価格とスピードを天秤にかけて検討することが重要です。

5:時間を空けてから売る

時間的希釈の原則によれば、事故物件の影響は時間が経過することで薄れます。
この原則を利用して、事故物件を一定期間保有した後に売却することで、より高い価格での売却が期待できます。
特に、事故からの時間が経過することで、物件に関するネガティブな情報が忘れられ、購入希望者の抵抗感が低下する傾向にあります。
ただし、この方法では物件の維持管理に関する費用が発生するため、長期保有のコストと売却価格のバランスを考慮する必要があります。

事故物件を売る際の注意点

事故物件の売却を成功させるためには、いくつかの注意点を把握しておくことが重要です。
以下に、売却時のポイントを3つ挙げます。

＊市場価格より低くなることを理解する

事故物件は、一般的な物件に比べて20％〜30％ほど相場が低くなることが多いです。
心理的瑕疵により買い手がつきにくく、結果として値下げが必要になるケースが一般的です。
しかし、この点を踏まえた上で、立地やその他の魅力を前面に出して売り出せば、市場価格に近い価格で売却することも不可能ではありません。

＊売却を諦めないこと

事故物件は売却が難しいと思われがちですが、中には心理的瑕疵を気にしない購入者も存在します。
特に価格の安さに魅力を感じる人は、事故物件を積極的に求めることがあります。
立地が良い場合などは、大きく価格を下げずに売却するチャンスもあります。

まずは、不動産会社に相談し、最適な売却計画を練りましょう。

＊必ず告知義務を果たすこと

事故物件を売却する際には、買い手に対してその事実を明確に告知する必要があります。
事故物件であることを伝えずに売却してしまうと、後から損害賠償を請求されるリスクがあります。

告知は、契約前の重要事項説明で、事故の詳細、発生時期、場所などを詳しく伝えることが求められます。
事故から時間が経過している場合でも、この告知義務は変わりません。
事故物件であることを隠して売却することは、最終的には売主にとって不利益になることが多いので、正直かつ詳細に情報を伝えることが重要です。

まとめ

事故物件の売却は、一般の不動産売却とは異なる特有の難しさを伴います。
本記事では、事故物件の定義と心理的影響、市場での扱い、および効果的な売却方法について解説しました。
また、売れない事故物件への対処法として、価格調整、時間経過を待つ、買取、更地化などの最終手段を提案しました。

これらの情報が、事故物件の売却を検討している方々にとって有用な知見となり、不安の解消と資産形成判断に役立つことを願っています。
事故物件の売却は複雑な課題ですが、適切な戦略と情報に基づいて行うことで、より良い結果を得られるでしょう。