共有持分の競売は、多くの人々にとって予期しない困難をもたらすことがあります。
特に、不動産を共有している場合、一人の共有者の行動が他の共有者にも大きな影響を与える可能性があるため、競売のリスクは常に頭の片隅に置いておくべきです。
本記事では、共有持分が競売にかけられるケースとその影響、競売リスクを未然に防ぐ方法について解説します。
これらの情報を理解し、適切に準備することで、突然の競売に直面しても、冷静に対処することが可能となります。

共有持分競売の基礎知識

共有持分の競売というのは、一般に不動産の共有者の一人がその持分を競売にかけられることを指します。
借金返済を滞らせる事により生じることが多いこの事象は、共有者全員に大きな影響を及ぼす可能性があります。
競売には「強制競売」と「担保不動産競売」の2種類があり、それぞれ違ったプロセスと結果があります。

1:強制競売

強制競売は、一般の債権者が裁判所からの債務名義(勝訴判決や命令書など)を根拠に債務者の不動産を競売にかける形式です。
このケースでは、無担保の個人ローン、税金滞納など、債務者が負うさまざまな債務が原因で発生することがあります。
強制競売は、債務者にとって厳しい結果をもたらすことが多く、不動産の市場価格よりもはるかに低い価格で物件が落札されることも珍しくありません。
そのため、債務者だけでなく共有者にとっても、十分に注意を払う必要があります。

2:担保不動産競売

担保不動産競売は、抵当権などの担保権を持つ債権者が、その担保権の実行として不動産を競売にかける形式です。
住宅ローン等の場合が多く、一般的に住宅ローン返済が6ヶ月を超えて滞った以降に行われます。
この形式の競売では、債権者は通常、金融機関であり、共有者が連帯保証人又は担保提供者になっている事が多いので不動産全体が競売にかけられることが一般的です。
担保不動産競売は、強制競売と比べて一般的なリスクであり、不動産を夫婦等で共有している場合、一方の持分だけが競売にかけられるわけではなく、不動産全体が競売に掛けられるため、共有者にとっても深刻な問題となります。

共有持分のみが競売にかけられるケース

共有持分のみの競売は、いくつかのケースに基づいて発生することが多く、それぞれのケースで異なる影響があります。
ここでは、共有持分のみが競売にかけられる代表的な2つのケースを取り上げ、それぞれのケースにおける影響について説明します。

1:自己持分のみを担保にした借入による競売

相手共有者が自己持分のみを担保にして借入れを行うこと(抵当権の設定)があります。
この場合、債務者が返済に失敗し、その結果として持分のみが競売にかけられることがあります。
このような状況では、共有物件の他の持分を持つ者は、知らないうちに物件の一部が他者に移動するリスクを抱えることになります。
特に、自己持分のみへの抵当権設定は他の共有者の同意なしに行われることが可能であるため、共有者間は、日常的にコミュニケーションと信頼が重要となるでしょう。

2:銀行・信金以外の有担保ローン滞納による競売

特に夫婦共有名義の不動産でよく見られるのが、一方による有担保ローン滞納による競売です。
一方の共有者がローン返済を滞納すると、その人の持分が競売にかけられることがあります。
この状況では、滞納者以外の持分は差し押さえの対象にはなりませんが、滞納者の持分が競売で落札された場合、新たな共有者が加わり、それにより共有関係が複雑化します。
新しい共有者との関係は、以前のように単純ではなくなり、共有物件の管理や将来の売却において、新たな課題を生じさせる事となります。

共有持分のみが競売にかけられるという事態は、共有者全員にとって重大な影響を及ぼします。
したがって、これらのリスクを避け、共有物件を適切に管理するためには、共有持分競売のプロセスと影響を十分に理解し、必要な対策を講じておくことが重要です。

競売された共有持分はどうなるの？

共有持分のみが競売に出された後の状況は、多くの共有者にとって気になることですよね。
競売された共有持分の行方と、持分競売後の共有者間の関係はどのように変わるのでしょうか。
ここでは、これらの点について解説します。

1:競売された持分の行方

共有持分のみが競売にかけられると、他の共有者持分が売却されることはありませんが、持分の競売が完了すると新たな共有者が加わることとなります。
そして、持分の競売は買主が見つかる可能性が高いことを忘れてはなりません。
不動産会社や投資家は、共有物分割請求訴訟等あらゆる方法によって現金化する機会を見越し、競売に参加します。

2:共有者間の関係の変化

新たな共有者が加わることは、共有物件の管理や運用に新たな課題をもたらします。
特に、不動産会社や投資家が新たな共有者となった場合、彼らは共有物分割請求訴訟を提起することも少なくありません。
これは、共有物件を裁判所判断により現金化し、投資を回収するための手法です。
共有者としては、このような状況に備え、事前に適切な法的対策や協議を行っておくことが望ましいです。

共有持分が競売にかけられた後の状況は、共有者にとって多くの不確実性をもたらします。
共有物件に関わるすべての人が、これらの変化に備え、適切な対応策を講じておくことが重要です。
そして、これらの状況は、共有持分競売のリスクを適切に把握し、共有物件の価値を守るための知識があれば、より適切に対処できるものです。

共有持分のみが競売に掛かる予防策

共有持分の競売は避けるべき状況であり、そのリスクを軽減する予防策は共有者間で共有する知識として極めて重要です。

以下では、競売リスクを抑えるための効果的な手段を3点提案します。

＊買い取りに向けた交渉のステップ

共有持分が競売に至る前に、債権者や債務者の共有持分権者と買取交渉を行い、共有持分を自己で取得することは競売を回避する効果的な手段です。
不動産会社が入札に参加し落札した場合、共有物分割の請求を通じて不動産の処分を強く迫られることがありますから、早めの交渉が肝心です。
可能な限り、債権者や共有者へ積極的な交渉を心掛けましょう。

＊自己で落札する

買取交渉が不調に終わった際は、自らが競売を通じて共有持分を落札する方法も検討しましょう。
ただし、競売は入札制であり、確実に落札が約束されているわけではないため、注意が必要です。
可能な限り、競売前に任意での買取交渉を行い、競売の取り下げがなされることが望まれます。

＊共有持分の外部売却を通じたリスク回避

共有持分を保持するリスクを避け、ご自身が第三者へ売却する事によって共有関係を解消する方法も考えられます。
共有持分の単独売却は価格が低くなるものの、物件全体売却と比較すると、迅速な解決が可能になり得ます。
売却を検討する際は、不動産会社と相談し、最適な解決策を模索することが大切です。

まとめ

この記事では、共有持分競売の基本知識から、競売にかけられるケース、競売された共有持分の行方、そして競売リスクを未然に防ぐ方法まで、幅広く解説しました。
競売は共有者全員にとって重大な影響を及ぼします。
共有持分を守るための知識と戦略を持つことは非常に重要です。
そして、競売リスクに備えることは、共有持分を持つ個人にとって、自身の財産と権利を守るため重要です。
この記事が提供する情報が、共有持分を持つ方にとって有益となり、より適切な財産管理と法的対策を促進する一助となれば幸いです。