共有持分の土地を売却する過程は、多くの所有者にとって頭を悩ませる問題を含んでいます。
多くの場合、共有者全員の意見を一致させることは難しく、売却を成功させるためには緻密な計画と戦略が必要となります。

本記事では、共有持分の土地を売却する際に考慮すべき3つの方法と、それぞれの方法が持つ利点と欠点について解説します。
共有持分の土地を売却する最適なアプローチを見つけるために、この記事をご活用いただければ幸いです。

共有持分である土地の3つの売却方法

共有持分の土地を売却する際、所有者が直面する課題は多岐にわたります。
複数の所有者がいる場合、全員の意向を一致させることは容易ではありませんが、売却を成功させるためにはいくつかの方法が考えられます。
ここでは、共有持分の土地を売却するための3つの基本的な方法と、それぞれの利点および欠点を詳しく解説します。

＊所有者全員の同意を得て通常売却

最も理想的なのは、所有者全員が売却に同意することで、土地を市場価値で売却する方法です。
この方法の最大のメリットは、通常の売却プロセスを経ることで、土地を最適な価格で売り出すことが可能になる点にあります。
全員が売却に同意すれば、買主も土地の取得に際して複雑な手続きや追加の合意形成を必要とせず、スムーズに取引を進められます。
しかし、この方法の難点は、全員の合意を得る必要があるため、関係性の問題や意見の不一致が障壁となることです。

＊自分の持分だけを売却する(持分売買)

全員の合意が得られない場合、自身の持分のみを売却する選択も可能です。
この方法の主なメリットは、他の共有者の意向に左右されずに、自身の持分を市場に出せる自由度です。
しかし、持分のみの売却は市場での需要が限られており、完全な土地と比べて価値が低く見積もられがちであるため、売却価格が不利になる傾向にあります。
共有持分を購入する意欲がある買い手は少なく法律に精通したプロしかいません。
交渉と売却プロセスを理解していないと、より不利になる可能性があるのです。

＊土地を分筆して売却する

土地を分筆する方法は、共有者間で不動産全体売却の完全合意が得られない場合にも、個々の所有者が自分の部分を切り離し独立した土地として、売却できるようにする選択肢です。
分筆により、土地は小さな区画に再編され、それぞれが独立した所有権を確保できます。
この方法の利点は、個々の所有者が自分の土地を自由に売却できる点にありますが、分筆には隣接地の境界確認（承認）が必要であり、また地域によっては一定面積以下の区画にする事が禁じられています。
こういった分筆に関する手続きや費用がかかることが欠点として挙げられます。

共有持分の土地をスムーズに売却するための手順

1:買主を探す（売却価格の目処を把握する）
売却価格の目処を把握することは、売却プロセスの初歩であり、最も重要なステップの一つです。
買取会社からの査定や他の共有者が購入したい価格は、一つの目安となります。
買取会社を利用すれば、迅速な現金化が見込める上に、不動産の現状をそのまま受け入れてもらえる可能性が高くなります。
また、買取会社は不動産の瑕疵や権利上の問題、境界確定のための測量など、多くの面倒な手続きを免責や代行してくれる場合があります。

2:必要書類の準備
売却にあたっては、登記済証や登記識別情報、固定資産税納付書、住民票、本人確認書類、印鑑証明書など、複数の公的書類の準備が必要です。
これらの書類は売買契約の締結や登記手続きの際に不可欠となり、事前に準備しておくことでスムーズな取引が期待できます。

3:売買契約の締結
売主と買主が合意に達した後、売買契約を締結します。
この契約書には、物件の詳細、支払条件、持分の引渡し時期、諸費用負担の割合、契約不適合責任、契約違反時の取り決めなど、取引の全体像を定める重要な内容が含まれます。
買取会社を利用する場合は契約書の作成もサポートされますが、個人間取引では司法書士や弁護士のアドバイスを求めることが望ましいです。

4:法務局に持分移転登記を申請
売買契約が完了し代金の授受がなされた後、同日に法務局で持分移転登記を行う必要があります。
この登記は売買の正式な完了を意味し、新たな所有権の公示にもなります。
手続きは売主買主で行うことも可能ですが、専門的な知識を要するため、多くの場合、司法書士に依頼することが一般的です。

5:譲渡所得税の納付
土地の売却によって利益が出た場合、譲渡所得税の納付が必要です。
これは売却後、翌3月に確定申告を行い、不動産の売却益に対する税金を納付します。
適切な申告と納税を行うことで、法的な問題を回避できます。

共有持分の高額売却を実現するコツ

＊共有名義人全員の同意を確保する

共有持分の土地を売却する際、最も初めに必要となるのが共有名義人全員の同意です。
全員が売却に同意していることを明確にすることで、不動産会社も売却活動に全力を尽くせます。
この同意は、売却プロセスの透明性を高め、取引の成功率を向上させるために不可欠です。
売却に向けて全員が一致団結することで、不動産会社は交渉においてもより強い立場を確保でき、売却価格の最大化につながります。

＊売却に反対する共有者の理解を得る

共有持分の売却においては、時に売却に反対する共有名義人がいる場合があります。
このような状況では、反対する理由を深く理解し、その上で理解を得るための戦略を立てることが重要です。
反対意見を持つ共有者の理解を得るためには、不動産会社の専門知識や経験を活用することが効果的です。
専門家による説明や、客観的な市場分析に基づく情報提供により、反対する共有者にも納得してもらいやすくなります。

＊経験豊富な不動産会社の選定

共有持分の売却では、経験豊富な不動産会社を選ぶことが極めて重要です。
共有持分の売却は複雑であり、特有の手続きや法律的な側面が関わってきます。
そのため、共有持分の売却に精通した不動産会社に依頼することで、スムーズで効率的な売却プロセスが期待できます。
過去の実績や専門知識を持つ不動産会社は、売却過程におけるさまざまな課題を適切にナビゲートし、高額での売却を実現します。

売却時の注意点とトラブル回避法

1:共有者の確認
共有持分の土地を売却する前に、最初に行うべきは共有者全員の確認です。
相続において共有者が増えている場合、全員の所在を把握し、連絡を取ることが重要です。
共有者が多数にわたる場合は、専門家の助けを借りることも一つの手段です。
司法書士や弁護士に相談し、共有者全員の同意を得るための方法を模索しましょう。

2:全員の同意の取り付け
売却には共有者全員の同意が不可欠です。
特に、共有持分を持つ全員が一致して売却に同意することが大前提となります。
これは、後に生じる可能性のあるトラブルを未然に防ぐためにも重要です。
全員の同意が得られない場合は売却が困難になるだけでなく、家族間や親族間での関係悪化を招くこともあります。

3:分割請求の可能性の認識
自身の意見と反する共有者から、共有物分割請求がなされる場合があります。
これは、共有状態を解消し、物理的に分割することを求める法的な手続きです。
分割請求がなされた場合、共有者間での話し合いを行い、解決できない場合、裁判所が介入して共有物の分割方法を決定します。
このプロセスは複雑であり、最終的には不動産が競売にかけられるリスクも伴います。

4:持分の正確な把握
売却にあたっては、自身の持分を正確に把握しておくことが不可欠です。
持分割合は、売却益の分配や確定申告に直結するため、事前に権利証や登記識別情報、手元に無い場合は法務局で登記事項証明書を取得し、自身の持分を確認しておきましょう。
また、登記事項証明書の取得はオンラインでの申請も可能ですので、早めに行動に移すことが安心に繋がります。

5:債権者の有無の確認
最後に、共有持分の土地にローンが残っている場合、その債権者との間でローンの残債や担保の取り扱いについて確認する必要があります。
売却代金でローン残債を完済出来れば良いですが、出来ない場合は返済方法等対処方法について交渉する必要があります。
債権者の情報は登記事項証明書に記載されているため、事前に確認しておくことが重要です。

まとめ

共有持分の土地を売却する際には、所有者全員の同意を得て通常売却する方法、自分の持分だけを売却する方法、土地を分筆して売却する方法の3つが主な選択肢として挙げられます。
これらの方法はそれぞれ特有の利点と欠点を持ち、売却過程をスムーズに進めるためには、共有者全員の合意の確保や債権者の有無の確認などが重要となります。