「事故物件」と聞いてどのような印象をお持ちでしょうか。
心霊現象が起こったり、住むと呪われてしまったりするといったことが起きるとは思いませんが、中には思い浮かべる方が多いと感じ、薄気味悪いと感じる方は多いかも知れません。
これらは間違いではありませんが、不動産業界では少し意味合いが異なるということを知っておくことが大切です。

また、事故物件であることを伝える必要がある告知義務の制度をご存じでしょうか。
これは、入居者に事故（人の死等）に関する事案を知らせることです。
この告知義務には、何年以内は告知しなければいけないという決まりがありますが、知っている方は少ないでしょう。
本記事では、事故物件とは何か、告知義務は何年か、告知する際の注意点やポイントなどをお伝えします。

事故物件とは何？告知義務は何年？

事故物件とは、明確な定義はありませんが一般的に、過去に自殺や殺人事件などで住人が亡くなった物件のことを指します。
不動産業界では「瑕疵（かし）物件」と呼ばれる事もあります。
瑕疵とは、欠陥といった意味です。

例えば、物理的瑕疵物件とは、雨漏りしていたり、シロアリ被害があったり、耐震性能が不足していたりなどの建物の物理的な問題を指します。
また、心理的瑕疵物件とは、過去に殺人事件が起きたり、住民が自殺したり、孤独死して長時間経過していたりなどの嫌悪すべき事案があった物件のことを指します。

しかし、これらを購入者や賃借人自身が把握することには限界があるため、売主や大家は告知する必要があります。
そこで、2021年5月に国土交通省が事故物件に関する初めてのガイドライン案を示しました。
このガイドラインで示された告知義務は以下の通りです。

・他殺
・自殺
・過去の原因が明らかでない死
・自然死などのうち、長期間放置された特殊清掃などが行われた場合

告知義務が何年かどうかは契約によって異なります。
賃貸契約の場合は事案発生から概ね3年経過後告知しなくてもよいとされており、売買契約の場合は期間の明示はされていません。

告知義務が課せられる物件は？

ここまでは、事故物件とは何かについてと告知義務が課せられる期間について紹介しましたが、そもそも告知義務が課せられる物件の定義を把握しておくことも必要です。

告知義務が発生する事故物件とは、簡単に表現すると「病気以外の理由で対象不動産内で亡くなった過去のある物件」を指します。
ただし、不慮の事故や自然死であった場合でも、特殊清掃が入る状況になった場合は事故物件として扱われます。

自然死や不慮の事故死が事故物件として告知する義務がないのは、心理的瑕疵とは認められないからです。
人が亡くなることは自然の摂理でもあり、老衰や持病などの病死を含む自然死は当然起こりえます。
これに関して過去の判例でも、事故物件として取り扱わないで良いとした例がありましたが、改めて国土交通省がガイドラインとして制定し明確にした形です。

自然死と同様に、不慮の事故死についても告知義務はないと明確になりました。
不慮の事故死に該当するものは以下が挙げられます。

・物が落下して当たり亡くなってしまった
・階段からの転落死
・入浴中の溺死
・食事中の誤嚥（ごえん）
・転倒事故死

しかし、自然死や不慮の事故死であっても事故物件として扱われる例外が2つあります。

1つ目は、特殊清掃が必要になった場合です。
死亡してから発見まで時間が経っているような場合は、発見後に特殊清掃しなければ原状回復できないケースもあります。
この場合は、事故物件として告知義務が発生します。

2つ目は、世間的に影響があると判断される場合です。
警察による調査の過程で事件性が疑われた事例や、ニュースで取り上げられたような例では、新たな住民によって心理的瑕疵となりうることも想定されます。
そのため、その旨を告知する義務があります。

また、集合住宅の物件では、隣接している住戸や共用部分での事は告知義務ではないとされましたが、事故物件に該当する場合もガイドラインで明確となりました。

隣接している住戸や共用部分が事故物件として該当する代表例は、以下の2つです。

・殺人事件現場となった
・上の部屋で遺体の発見が遅れ、自分の部屋にも特殊清掃が入った

住民が日常的に利用する共用部分で、殺人事件や特殊清掃になる場所としては以下が挙げられます。
・エントランス
・ゴミ捨て場
・駐車場
・エレベーター
・階段

事故物件の告知義務に関する注意点について

＊損害賠償請求や契約の解除をされることがある

物件の瑕疵について知っていたのに、借主に告知しなかったことが発覚すると、売主と仲介会社の告知義務違反と受け取られることがあります。
この場合、損害賠償請求をされたり、物件の売買契約を解除されたりする可能性があるので、注意が必要です。
最悪のケースを防ぐためにも、売主はできるだけ物件の情報を正確に伝え、買主に誠意のある姿勢を見せましょう。

＊瑕疵を知らなくても負担しなければいけない場合がある

売主が物件を所有するよりもずっと前に事故が発生し、瑕疵が存在している場合もあります。
意図的に隠していたわけではなく本当に気づいていなかったとしても、原則として契約不適合責任によって売主が対応をしなければなりません。
契約不適合責任とは、売主が種類、品質又は数量に関して、契約内容に適合しない目的物を引き渡した場合の、売主責任のことです。
これは、民法で規定されていることなので、注意しましょう。

＊告知書を作る

瑕疵を買主に伝える場合、書面にしておくようにしましょう。
これは、「言った」「言わない」のトラブルを避けるためです。
告知書は、売買取引の場合、不動産会社が様式を準備しているので、売主には情報を詳細に伝えるよう、記載してもらいましょう。
そして、売主、買主、不動産会社に交付する3通を作成し、それぞれが保管するようにしましょう。
残しておくことで、契約後に何かトラブルがあったとしても３者で確認が出来るようになるので安心できるでしょう。

事故物件として告知する際に押さえるべきことは？

ここでは、実際に告知する際に押さえるべきポイントを2つ紹介します。

＊プライバシーを配慮する

告知する際は、遺族や故人のプライバシーに配慮を最大限行うようにしましょう。
もし、個人情報が漏れると、別の問題へ発展する可能性があるので、名前、年齢、住所、勤務先などの個人情報やプライバシーに関する事柄を伝えることは極力避けるようにしましょう。

＊買主が納得できる取引をする

これまでに説明した告知書を作成したり、プライバシーに配慮して伝えたりなどは、契約後に発生するかもしれない問題を防ぐ役割がありますが、不動産の買主が納得した取引ができるようにする為でもあります。
どのような不動産取引でも、買主が物件や事案について納得し判断した上で、取引が行われることが大切です。

まとめ

今回は、事故物件の告知義務について紹介しました。
事故物件とは、過去に自殺や殺人事件などで住人が亡くなった物件のことを指し、不動産業界では「瑕疵」と表現されます。
事故物件に関するガイドラインでは、自殺や殺人事件などが対象の物件で起こった場合は告知義務が生じます。
この告知義務は、賃貸契約の場合は事案発生後からおおむね3年とされておりますが、売買契約の場合は期間の明示はされていません。
また、告知義務が発生するのは、「不慮の事故や自然死・病気以外の理由で亡くなった過去のある物件」のことです。
ただし、例外として不慮の事故や自然死などで亡くなった場合も状況により告知義務が発生することもあるので注意しましょう。
実際に、告知する際は注意点やポイントがあるので、今回紹介したことを参考に不動産会社とよく相談をされてください。