「事故物件」という言葉に対してどのようなイメージをお持ちですか。
「事故物件といえば、自殺が起きた物件のことだから、少し怖い印象がある」
「殺人事件の現場となった物件に住むことは抵抗感がある」
上記のような悪い印象を抱かれる方が多いかもしれません。
そのため、事故物件を売却することは、あまり簡単なことではありません。

そこで、今回は事故物件の定義や事故物件を売却する際の注意点、事故物件の売却方法についてご紹介します。

事故物件の定義について

自殺や犯罪被害の現場になってしまった不動産のことを、事故物件と呼びます。
例えば、住宅内で住民が自殺した場合や、殺人事件の現場になった場合、火事が起きてしまって人が亡くなった場合は、事故物件に該当します。
仮に、そのような事件が物件の中で発生したとしても、実用上の問題はありません。
しかし、精神的に負担を感じたり、縁起が良くないと感じたりする方が多いため、売却することが難しい傾向にあります。

事故物件の売却方法について

事故物件を売却することは、一般的な物件より難しいかもしれませんが、以下のいずれかの売却方法を活用することで、スムーズに売却できる可能性があります。

＊市場で売却する

市場を活用することで、事故物件を売却できる可能性があります。
ただ、市場で売却をしてもらう場合、一般的な物件の相場価格よりも3割〜5割程度価格が安くなってしまう事が多いようです。
また、物件の状況次第では、通常の清掃ではなくて、特殊清掃やリフォームをして、きれいな状態に戻す必要があります。
そのため、事故物件を売却する際は、一般的な物件の売却では必要のない手間や費用が掛かり、また購入検討者全ての方に、この不動産で事故が起こったという事が知られるという事を事前に理解しておきましょう。
特殊清掃やリフォームをして、事故物件を実用上問題のない状態に戻したとしても、なかなか売却できないことがあります。
そのような場合は、買主の心理的な部分を和らげることに努めることが賢明です。
場合によっては、物件を取り壊して、事件や事故のあった空間を取り除くことで、心理的な瑕疵を和らげることができることがあります。
仮に、価格を下げてもなかなか売却できない場合は、買主の心理的な部分に着目すると良いでしょう。

＊不動産会社に買取してもらう

市場で売却できない場合は、不動産会社に買取依頼することがおすすめです。
不動産会社に依頼して、不動産を売却する方法は、「買取」と「仲介」の2つがありますが、ここで「買取」について説明します。
買取では、不動産会社が直接物件を購入してくれます。
そのため、市場での売却で必要だった買主との交渉やまだ見ぬ買主を探す必要性がありません。
また市場での売却と異なり、事故の事は買主である不動産会社だけに言えば済みます。
ただ、その分、売却価格が安くなる傾向にあります。
そのため、市場での売却よりも早く確実に人知れず売却できるというメリットと、売却価格が安くなるというデメリットを天秤にかけて、売却方法を選ぶことがおすすめです。

＊不動産会社に仲介してもらう

仲介とは、その名の通りで、買主と売主の仲介を不動産会社にしてもらう売却方法です。
市場での売却と同じですが、ご自身で購入希望者を探す必要性はなく、不動産会社が購入希望者を探してくれます。
ただ、デメリットとしては、購入希望者が見つかるまで長い時間がかかる可能性がある事が挙げられます。
そのため、不動産買取をするよりも、じっくりと時間をかけてでも良いから、売却価格を少しでも上げたいという方は不動産会社に仲介を依頼しても良いかもしれません。

事故物件を売却する際の注意点について

事故物件の売却は、一般的な物件の売却とは大きく異なる点があります。
例えば、事故物件の売却をする際は、「告知義務が発生する」ということを理解しておかなければなりません。

＊告知義務とは

告知義務とは、売却しようとしている不動産に心理的瑕疵がある場合は、それを事前に買主に伝えないといけないという義務を指します。
例えば、ご自身が購入した物件が、後になってから殺人事件の現場であったことが分かれば、精神的に大きな負担が生じますよね。
そのような事態を防ぐために、売主は必ず事故物件であることを伝えなければいけません。

＊告知義務の時効

告知義務の時効は7年で消滅するという記事を見つけましたが間違いです。
告知義務の時効に関して、国土交通省がガイドラインを作成しました。
賃貸取引の場合は事案発生後概ね3年経過後、売買取引に関しては明確な定義はないということに注意が必要です。
例えば、20年前に事故が起きたとしても、その事故の衝撃があまりにも強い場合、たとえ時効が過ぎていたとしても、買主には大きなストレスを与えます。
その為、時効に関する明確な定義はなく、あくまでも買主に嫌悪感を与えてしまわないかどうかが判断基準となります。
賃貸取引に関しても同様で概ね3年経過後という表現なので事案によっては3年経過後でも告知事項となる場合がありますので注意が必要です。

＊トラブルにつながりづらい告知事項の伝え方

前提として、告知義務に関しては国土交通省がガイドラインを定めましたが曖昧な部分もあり、厳格に定義づけられたという訳ではないため、臨機応変な対応が必要です。
逆にいうと、臨機応変な対応が出来ていないと、買主に嫌悪感を与えてしまい、トラブルに発展してしまう可能性があります。
そこで、以下ではトラブルに発展し難い告知事項の伝え方について解説します。
まず告知事項を適切に伝えるためには、事故が発生した「場所」と「時期」の2つの観点を伝えることが大切です。
場所に関しては、物件の中のどのあたりで事故が発生し、どのあたりに痕跡が残っているのかなどをしっかりと伝えることが大切です。
また、時期に関しては、事故が発生してから今までどれくらい時間が経過し、また住民がどれくらいの期間住んでいたのかを伝えると良いでしょう。

事故物件を売却するコツについて

事故物件の売却は、難しく感じるかもしれませんが、以下の4つのコツを実践してみることで、より売却しやすくなるかもしれません。

1.綺麗にする
物件内に、事故の痕跡が残っている場合がありますが、そのような場合は特に徹底的に清掃することを心がけましょう。
また、一般的な清掃では、事故の痕跡を完全に除去できない事があります。
その際は清掃会社に依頼して特殊清掃をしてもらうことがおすすめです。

2.売却まで一定の期間を空ける
事故や事件が発生して間もない頃は、どうしても事故や事件に対する印象が強く、なかなか購入希望者が見つからない可能性が高いです。
そのため、可能であれば売却活動をするまで一定の期間を空けておく方が良いでしょう。
また、仮に一定期間を空けたとしても、告知義務がなくなるわけではないことに注意しましょう。

3.更地にする
事故や事件に対する印象があまりにも強い場合、思い切って更地にしてしまうこともおすすめです。
物件を解体するためには費用が必要ですが、悪いイメージを払拭するための費用であると考えられます。

4.不動産会社に買取してもらう
最も確実に短期間で売却できる方法は、不動産会社に買取してもらうことです。
売却価格の高さではなくて、売却するまでのスピードや確実性、秘匿性にこだわりをお持ちの場合は、不動産会社を活用しましょう。

まとめ

今回は、事故物件の売却方法について詳しく解説しました。
事故物件には、事故や事件に対する悪い印象がどうしてもついてしまうため、一般的な物件よりも売却が難しい傾向にあります。
そのため、事故物件を売却する際は、徹底的に清掃することや一定期間を空けること、更地にすることや不動産会社に買取してもらうことを検討すると良いでしょう。
また、買主に対して誤解を与えないためにも、事故物件を売却する際は告知義務があるということを忘れないようにしておくことが大切です。