親子共有名義の不動産を所有している方々は、日常生活や将来の計画において、名義変更の必要性をしばしば感じることでしょう。
世代間での財産移転、相続計画の策定、または単純な所有権の明確化など、名義変更には多様な動機が存在します。
しかしながら、名義変更は法的手続きを伴い税金が大きく影響する為、正しい知識と準備が不可欠です。
この記事では、名義変更が必要とされる具体的なケース、変更の方法、注意すべきポイント、そしてそれに伴う費用について、深く掘り下げてご説明します。
親子共有名義の不動産をお持ちの方々が、適切な決断を下すための指針を提供することが、本記事の目的です。

親子共有名義の不動産の名義変更が必要なケース

親子共有名義の不動産は、必ずしも事前に名義変更が必要なわけではありません。
時が経てば相続時に名義変更するのだから必要ないという方もいらっしゃるでしょう。
では、どのようなケースで名義変更が必要になるのでしょうか。
以下で確認していきましょう。

1:親子間の売買による名義変更
親から子への不動産売買は、財産移転の一環として一般的な手法です。
例えば投資用不動産を所有していた場合、相続時期までの賃貸収入も全て親御さんの資産で積みあがりますので事前にご子息へ売買する事で賃料収入分はその時点からご子息へ移転させる事ができます。
現在の資産状況や相続税の試算を行った上でご検討する方が多い事案です。
この場合売買契約により、親御さんの持分をご子息に移す名義変更が必要となります。
売買契約書は非常に重要で、不備があると将来的なトラブル（みなし贈与とされたり、他の親族からの不平不満等）に繋がる可能性があります。
詳細にわたる契約書の内容、特に価格や移転条件などは、両者間で明確に合意し、その根拠も明確に残されるべきです。

2:親からの贈与による名義変更
親から子への贈与は、別の一般的な名義変更方法です。
親御さんが若くご子息もお若い場合に賃貸収入移転分も大きく、またご子息に購入する資金力がない場合は特に有効です。
贈与契約により、親の持分が子に無償で譲渡されます。
しかし、贈与には贈与税の申告と納税が必要となります。
また、贈与契約書の作成には細心の注意を払い、契約書へ貼付する印紙税についても貼付していない場合には2倍の過怠税と正規印紙税となりますので注意する必要があります。

必要書類の準備と手続きの緻密さ

名義変更の過程では、売買契約書や贈与契約書、登記識別情報、印鑑証明書、住民票など、多くの書類が必要となります。
これらの書類は、手続きの正確性を保証するために欠かせません。
特に、契約書の作成に際しては、法的な助言を得ることで、将来的な紛争を防げます。
名義変更を進める上での正確な書類の準備と、それに基づく手続きを緻密に行う事によりスムーズな手続きを確実なものにします。

売買契約書の重要性と法的確実性

売買契約書の作成には、売主と買主双方の利益と権利を保護するために、細心の注意が必要です。
契約書は法的拘束力を持ち、将来的な問題を未然に防ぐための重要な文書となります。
契約書には、不動産の詳細な記述、売買価格、支払い条件、物件の状態、補償条件などが含まれる必要があります。
これらの点が明確に記載されていない場合、誤解やトラブルの原因となり得るため、専門家による検証がおすすめです。

親子共有名義を単独名義に名義変更する方法

親子共有名義を名義変更する際、その動機の一つに事前に単独名義に変更したいというのがあります。
以下で、単独名義に名義変更する方法を確認していきましょう。

＊売却による名義変更の詳細

共有名義の不動産を単独名義に変更する1つの方法は売却です。
売却では、親御さんが自分の持分をご子息に売却し、その結果、単独名義とする場合です。
この際、売却価格は双方の合意に基づいて自由に決められますが、親子間では特に市場価値と大きく異なる価格設定は贈与とみなされます。
ただし、今回の売却により購入時より利益が出た場合、売却した方は譲渡所得税の支払いも必要です。（購入時からの減価償却、諸費用の計上、税法上の特例等の考慮が必要です）
譲渡所得税率は20.315％～39.63％、各税法上の特例も考慮し方針を決定しましょう。

＊贈与による名義変更の概要

贈与は、共有名義の不動産を単独名義に変更するもう1つの方法です。
ここでは、親御さんが自分の持分をご子息に無償で譲渡します。
贈与の場合は、贈与税の申告と納税が必要であり、贈与契約書の作成が必須です。
贈与税率は10％～55％となっていますが基礎控除の計算や確定申告するには注意が必要なので、税務の専門家にアドバイスを求めることをおすすめします。

＊放棄による名義変更のプロセス

共有名義の持分を放棄することでも、単独名義に変更できます。
例えば親御さんが放棄することで、ご子息に持分が自動的に移ります。（対外的効果を得る為に登記手続きも必要）
しかし、税務上は不動産によってみなし贈与として扱われることがあるため、放棄によっても贈与税が発生する可能性があります。
放棄の手続きには、対外的効果を得る所有権移転登記と関係者間の合意が必要です。
ただし、債務がある不動産を所有している親御さんが放棄をしてご子息に所有権が移った場合でも親御さんが債務から逃れる事は出来ませんのでご注意ください。

＊各方法における手続きの流れと重要性

売却では、まず不動産の相場を調査し、売買契約を締結します。
贈与の場合は、関係者との話し合いを経て贈与契約書を締結します。
放棄では、共有者への通知を行い共有者と協力して所有権移転登記の申請をします。
これらの方法にはそれぞれ異なる法的要件と税務上の影響があるため、専門家のアドバイスを求めることが重要です。

名義変更における注意点

不動産の名義変更では、手続き後に後悔したり、手続きがスムーズに進まなかったりすることがあります。
名義変更する前に、名義変更における注意点を確認しておきましょう。

1:認知症の発症による名義変更の困難
親が認知症を発症すると、名義変更が難しくなります。
この場合は、成年後見制度を活用するケースが多いです。
任意後見制度では、認知症発症前に後見人を定め、必要な事務を代行してもらえます。
また、法定後見制度では、認知症発症後に後見人を定め、代理業務を行えます。
ただし、後見制度は被後見人の財産を守る事が目的ですので、後見人はむやみに贈与を行ったり、安価での売却に同意する事はありませんので注意が必要です。

2:相場より安い価格での名義変更時のみなし贈与
不動産を市場価値よりも低価格で譲り受けると、みなし贈与として贈与税が課されることがあります。
市場価値の評価額が基準となるため、価格設定には注意が必要です。
価格設定を行う際は、不動産会社や不動産鑑定士、税務の専門家に相談することをおすすめします。

3:名義変更後の税金も考慮する必要がある
名義変更後にも、不動産取得税や贈与税、譲渡所得税、相続の場合は相続税など、さまざまな税金が課される可能性があります。
これらの税金は、名義変更の過程で発生する費用の一部と考えるべきです。
名義変更を検討する際は、これらの税金も含めて総合的に計画を立てることが重要です。

名義変更にかかる費用

1:登録免許税
名義変更には、登記の際に納める登録免許税が必要です。
この税金は、不動産の固定資産税評価額と移転する持分割合に応じて算出されます。
登録免許税は名義変更の際に避けて通れない税金となります。

2:各種書類の取得費用
名義変更の手続きには、住民票や印鑑証明書、固定資産税評価証明書などの書類が必要です。
これらの書類を取得するためには、一定の費用がかかります。
自治体によって異なるため、事前に確認することが大切です。

3:司法書士への報酬
名義変更の登記を司法書士に依頼する場合、報酬が発生します。
報酬額は不動産の価値や手続きの複雑性によって異なりますが、一般的には数万円～数十万円の範囲です。（親御さんが１つの土地持分をご子息へ移転させるのみでしたら３～５万円程度です）
依頼前に見積もりを取得することが重要です。

4:契約書にかかる印紙税
売買契約や贈与契約を行う際には、契約書に印紙税がかかります。
印紙税は契約書の金額に応じて異なり、契約書に印紙を貼付し消印したことで納付されたとなります。（贈与契約書は金額にかかわらず一律200円となります）

5:名義変更後にかかる税金
名義変更が完了しても、不動産取得税や贈与税、譲渡所得税、相続の場合は相続税などが課されることがあります。
これら税金の計算をミスしてしまうと数百万円想定外の支出になってしまうトラブルが多々ありますので名義変更に関わる費用の一部として慎重に考慮する必要があります。

まとめ

この記事では、名義変更が必要なケース、具体的な変更方法、注意点、かかる費用について詳しく解説してきました。
親子共有名義の不動産の名義変更は、将来を見据えた資産管理の一環として重要である一方で、適切な理解と手続きが必要な複雑なプロセスです。
適切な準備と理解をもって進めることで、スムーズな名義変更が実現可能となります。
今回の内容が、名義変更を検討されている方々にとって有益な情報となることを願っています。