離婚という生涯の転機において、共有名義の不動産という問題は、その後の生活に深く関わるものです。
不動産問題は、単なる資産の分配を超え、税金、法的手続き、そして感情のもつれとさまざまな側面を持っています。

この記事では、一見解決が難しい共有名義の不動産問題に対して、明確かつ実用的な解決策を解説し、皆さんの不安を安心に変えるためのポイントをご紹介します。
共有名義のまま離婚した場合は、この記事を通じて不動産という資産を守りながら、新たな人生を踏み出す準備を始めましょう。

共同名義のまま離婚した場合はどうなる？

離婚と共に生じる不動産問題、特に共同名義をどう扱うかは頭を悩ませるものです。
ここでは、共同名義の不動産をそのままにしておくとどのようなリスクがあるのかを解説します。

1:不動産売却時の問題発生

共同名義のまま離婚した場合、売却する際には全名義人の同意が必要になります。
これは、元配偶者と連絡が取りづらい場合や、相手が売却に同意しない場合、大きな問題となり得ます。
元配偶者との関係性を完全に断ち切りたい方にとっては、事前に共同名義の解消を考えておくことが必須です。

2:相続による権利関係の複雑化

もし名義人の一方が亡くなった場合、その人の持分は相続人に引き継がれます。
これにより、不動産を共有する人数が増え、さらに複雑な権利関係を生むことになります。
結果、売却や利用に関して、多くの人との協議が必要になり、時間と労力を要する問題が発生します。

3:税金の義務発生

共同名義の不動産に一方が住み続けた場合でも、もう一方にも固定資産税や都市計画税などの納税義務が発生します。
これは、名義上の所有者全員が税金を負担する義務があるためです。
共有名義の変更を行うことで、このような余計な負担から解放されるでしょう。

4:相手方がローンを返済できないリスクがある

共有名義の不動産が住宅ローンを抱えている場合、一方がローンを滞納してしまうと、もう一方にも影響が及びます。
例えば、元配偶者がローンの返済を怠った場合、不動産が差し押さえられ、最終的に競売にかけられる可能性があります。
このように、ローン返済のデフォルトは、共有名義の不動産を持つ両方の財政状況と信用に深刻な影響を及ぼします。
共有名義を解消し、一方が完全に名義を移転することで、このリスクを回避することが可能です。

単独名義に変更する手続きと必要書類

共有名義の不動産を単独名義に変更する際には、いくつかの手続きと必要書類があります。
特に離婚の形態によって手続きが異なるため、それぞれの状況に応じた準備が必要です。

1:協議離婚の場合の手続き

協議離婚の場合は、夫婦が協力して所有権移転登記を行う必要があります。
協議離婚は双方の合意に基づく離婚なので、夫婦揃って登記手続きを行うことが一般的です。

しかし、離婚後に連絡が取れなくなるなどのリスクを考慮し、離婚前に準備を進めておくことが望ましいです。
特に、離婚後に手続きをスムーズに行うために、司法書士に事前に委任状を渡しておくと安心でしょう。
必要書類は両者の住民票や実印、印鑑証明書、不動産の登記済権利証などが含まれます。

2:裁判離婚の場合の手続き

裁判離婚の場合、裁判所が決定した内容に従って単独で登記申請できます。
この際、裁判所が作成した調停調書などに、「離婚に伴う財産分与として、別紙物件目録記載の不動産を譲渡する」という記載があることが必要です。
裁判離婚の場合は、財産分与を受ける側が単独で必要書類を用意し、所有権移転登記を行うことになります。
必要書類には、住民票や印鑑、固定資産評価証明書、登記原因証明情報などが含まれるので確認しておきましょう。

3:財産分与による名義変更に必要な費用

財産分与による名義変更にかかる費用は主に以下の3つです。
贈与税・不動産取得税・譲渡所得税に関してもケースにより注意が必要なので記載しておきます。

・登録免許税
登記手続きをする際にかかる税金です。
固定資産税評価額の2％(本則)とされています。
(特例により土地は1.5％、建物は0.3％が期限付きで現在適用されます)
例えば、評価額が1,000万円の不動産の場合、本則では20万円の登録免許税がかかります。

・書類取得費用
不動産の名義変更にはさまざまな公的書類が必要となります。
これらの書類を取得する際には、発行手数料がかかります。
住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などの取得に必要な費用を含みます。

・司法書士への依頼費用
名義変更の手続きを専門家である司法書士に依頼する場合、その報酬が発生します。
依頼する範囲や不動産の価値、地域によって異なりますが、一般的な相場は5〜10万円程度です。
また、不動産の価値が高い、手続きが複雑な場合などはそれ以上の費用がかかることもあります。

・贈与税、不動産取得税に関して
財産分与を受け取る場合、その財産分与が正常な範囲内か否かによって贈与税、不動産取得税が掛かる場合があります。
夫婦で築いた財産を等分に分ける場合は自分も協力して築いた財産を自分の名義とするだけなので贈与にも、新たな不動産取得にもあたらないので贈与税も不動産取得税も掛かりません。ただ慰謝料等により自分で築き上げてきた以上の財産を得る場合には贈与税も不動産取得税も対象となる場合があるので注意が必要です。

・譲渡所得税に関して
財産分与で与える側は譲渡所得税の対象となります。
ご自分の権利を失うのに何故と思われるかも知れません。
考え方としてはご自分が取得した不動産が現在価値で上がっていた場合に、その利得分の効果を持って財産分与を成立させていますので所得があったと考えられます。
ただし、あくまで譲渡所得税の対象になる程に取得時より価値が上がっていた場合、且つ居住者の3000万円控除等を利用しても差益があった場合です。

離婚したときに気を付けたいポイント

離婚は、感情的な面だけでなく、財産分与や子供の親権などさまざまな法的な問題があります。
ここでは、特に共同名義の不動産を持つ方が離婚時に気を付けたいポイントについてご紹介します。

1:財産分与について

夫婦が協力して築いた財産は、財産分与によって分け合うことが一般的です。
不動産を含む財産は、名義に関わらず、離婚に際してその価値に応じて分配されます。
特に共有名義の不動産の場合、一方の持分を他方に移転することが望ましいです。
しかし、財産分与が離婚後の請求権であるため、離婚前に行うとすべて夫婦間の贈与として扱われる点に注意が必要です。

2:売却時の注意点

共有名義の不動産を売却する場合、全共有者の同意が必要です。
しかし、離婚した後では、元配偶者とのコミュニケーションが難しくなることもあります。
共有物分割請求訴訟を起こすことも一つの手段ですが、時間と費用がかかる上に、希望通りの結果になるとは限らないため、離婚を検討する段階で早めに不動産の処理計画を立てることが大切です。

3:離婚を決めたら早めに不動産の価値を確認

離婚を決めたら、早めに不動産の現在の価値を確認しましょう。
財産分与の際には、対象となる不動産の正確な価値が必要です。
不動産会社や不動産鑑定士に査定を依頼することで、現在の市場価格を把握できます。

名義変更が難しい時の対策

名義変更が困難な場合でも、対応策は存在します。
以下では、名義変更が難しい時の対策をご紹介します。

1:公正証書の活用

離婚時に合意した財産分与の内容を公正証書にしておくことで、法的な証明力を持たせられます。
特に、金銭の支払いなどの約束事が含まれる場合、公正証書は効果的です。
公正証書には強制執行の効力もあり、約束が守られなかった場合には裁判を起こさずに相手の財産を差し押さえることも可能です。
但し、公正証書に必要な文言が入っていなければならないので専門家のアドバイスを受けた上で文章は作成しましょう。

2:仮登記の活用

「住宅ローンが残っている」などの理由で名義変更ができない場合、仮登記を利用することで将来の権利変更を確保できます。
仮登記は、将来の名義変更を予約する効果があり、他の登記よりも優先されるため、後から第三者が登記した場合でも、仮登記を本登記に変更することで権利を守れます。

3:不分割特約の活用

共有名義の不動産に関して、特定の期間、共有物分割を請求しないという契約を結べるのです。
これを不分割特約といいます。
不分割特約は、共有者全員の合意があれば効力を持ちますが、5年以上の期間を定めることはできないため、期間が経過すると更新が必要です。
また登記をしないと第三者への対抗要件を主張出来ませんのでご注意ください。

まとめ

共有名義の不動産問題は、離婚という人生の岐路において、避けては通れない大きな課題です。
離婚時には、財産分与、売却時の注意点、そして不動産価値の確認など、多くの注意が必要です。

この記事を通じて、その複雑な問題に対する理解が深まり、具体的な解決策のヒントを得られたことを願っています。
適切な情報と手続きにより、不動産問題は確実に解決していくことでしょう。
離婚プロセスが、よりスムーズで心穏やかなものとなるよう、今回の情報が力強いサポートとなっていただければ幸いです。