再建築不可物件の売却は、多くの人の頭を悩ませる問題であり、その背後には税金の問題や将来的なリスクが潜んでいます。
この記事では、再建築不可物件の税金の仕組みと、それに伴うリスクを解説し、後悔のない不動産売却を目指すための情報をご紹介します。
固定資産税や都市計画税の基本から、再建築不可物件の税金が安い理由、税額の計算方法、そして税金が増加するケースまで、幅広く解説します。
この記事を通じて、不動産売却のための知識を深めていただければ幸いです。

再建築不可物件と固定資産税・都市計画税の基礎知識

不動産を所有すると、固定資産税・都市計画税が課せられます。
これは、毎年1月1日時点での土地や建物の所有者に対して、市町村が課す税金です。
固定資産税の計算は、土地や建物の「固定資産税評価額」に一定の税率を乗じて行われます。
一般的には標準税率1.4%の税率が適用されます。
また、都市計画税は、都市計画区域内の不動産に対して課せられる税金で、固定資産税と同様に計算され、その税率は一般的に制限税率0.3%です。
そして、「再建築不可物件」は、建築基準法上の制約により建て替えができない土地を指し
これらの物件は、通常の不動産と比べて資産価値が低く評価されるため、固定資産税の評価額も低くなりがちです。
結果として、固定資産税や都市計画税の税額も低くなる傾向にあります。
具体的には、固定資産税評価額に標準税率を乗じることで、税額が算出されます。
固定資産税・都市計画税は、自動的に市町村から納付書が送付されるため、個別の申告は不要です。
納付は年4回に分けて行われ、支払い方法には口座振替やクレジットカード決済、コンビニ払いなどがあります。
自治体によって対応する支払い方法が異なるため、納付書を確認することが重要です。

再建築不可物件の税金は安い？

再建築不可物件の税金が安価な理由を探る際、その背景には不動産の資産価値と税制の関係が深く関わっています。
ここでは、その理由を解説し、皆さんの再建築不可物件の税金に関する理解を深めていきましょう。

1:資産価値の低さが関わっている
再建築不可物件は、建築基準法の制約により建て替えが許されていないため、不動産市場における資産価値が低くなりがちです。
この資産価値の低さが、固定資産税の低額化に直結しています。
資産価値が低い物件は、税制上の評価額も低くなるため、結果として税金が安くなるのです。

2:経年減価が影響している
再建築不可物件の多くは、建築基準法の改正前に建てられた古い建物であることが多いです。
これらの物件は、経年減価補正率により、時間の経過と共にその評価額が下がります。
具体的には、木造家屋が築20年以上経過すると、評価額が新築時の20%まで低下、非木造でも築45年以上で20％まで低下します。
このような仕組みが、税金の低減に影響を与えているのです。

3:税制上の価値も下がる
再建築不可物件は、その特性上、不動産取得税や登録免許税、相続税などの面でも税制上価値が下がります。
これらの税金は物件の評価額に基づいて計算されるため、評価額が低い再建築不可物件は、税金も相対的に低くなる傾向にあります。
このような税制上の価値が低いことが、再建築不可物件の税金を低く保つ一因となっているのです。

再建築不可物件の固定資産税・都市計画税を簡単に調べる方法とは？

再建築不可物件の固定資産税額等を知るためには、複雑な計算を行う必要はありません。
固定資産税評価額が分かれば税率を乗じるだけで税額を簡単に算出できます。
この章では、固定資産税評価額を調べるための3つの方法を紹介します。

＊納税通知書を確認する

納税通知書は、市区町村から毎年4月〜6月に送付されます。
納税通知書には課税明細書が同封されています。
税額は勿論、土地・家屋の固定資産税課税標準額と固定資産税評価額が「価格」の欄に記載されています。
固定資産税課税標準額に対して小規模宅地税制等の税制を反映したものが固定資産税評価額となり固定資産税評価額に税率を乗じたものが税額となります。
1月1日時点で不動産を所有していれば、自宅に納税通知書が届いているはずですので、確認してみましょう。

＊固定資産課税台帳を閲覧する

自宅に納税通知書がない場合は、所有不動産管轄の役所で固定資産課税台帳を閲覧できます。
固定資産税台帳には、不動産の所在地、所有者、評価額などが登録されています。
この台帳も「価格」の欄に土地・家屋の固定資産税評価額が記載されております。
名寄帳（ご自身の所有不動産のみが記載）という形で閲覧が可能です。

＊固定資産評価証明書を取得する

最後に、固定資産評価証明書（その他関係証明書や公課証明書等、行政により名称が異なります）を取得する方法があります。
この証明書は、固定資産課税台帳に登録されている固定資産の評価額を証明する書類です。
固定資産評価証明書も「価格」の欄に土地・家屋の固定資産税評価額が記載されており、不動産の所在地にある市区町村の役所で取得できます。
これらの方法を利用することで、再建築不可物件の固定資産税評価額を簡単に調べられます。
固定資産税・都市計画税の計算は、固定資産税は固定資産税評価額に標準税率1.4%、都市計画税は制限税率0.3％を乗じるだけで済むため、これらの情報を活用して、税額を正確に把握することが重要です。

税金が増加するケースとは？

再建築不可物件の所有は、一見すると税金の面で有利に思えますが、特定の状況下では税金が予想外に増加するリスクが潜んでいます。
ここでは、そうしたケースと、それに伴う税金の増加を避けるための対策について解説します。

・建物が倒壊して更地になるケース

建物が倒壊し、土地が更地になると、固定資産税・都市計画税の評価が変わります。
住宅用地には通常、小規模宅地の特例などの税負担軽減措置が適用されますが、更地になるとこれらの措置は適用されなくなり、税金が大幅に増加します。
例えば、土地面積が100平方メートルで固定資産税評価額が7,000万円の場合、建物がある状態では年間約163,300円の税金がかかりますが、建物がなくなると年間980,000円に跳ね上がります。

このような状況を避けるためには、建物の維持管理に注意を払うことが重要です。

・特定空家に指定されるリスク

長期間放置された空家は、「特定空家」に指定されるリスクがあります。
特定空家とは、倒壊の危険がある、景観を損なう、近隣住民に悪影響を及ぼすなどの問題を抱える空家のことです。
特定空家に指定されると、税負担軽減措置が適用されなくなり、固定資産税・都市計画税が約5倍に増加することとなります。
さらに、行政代執行により強制的に解体されることもあり、その費用は所有者が負担することになります。
このリスクを回避するためには、定期的な物件の点検や適切な管理が必要です。

・不動産買取を検討する

再建築不可物件を所有している場合、専門の不動産買取会社に相談することも一つの解決策です。
専門会社は、こうした特殊な物件の価値を理解し、適切な価格で買い取れます。
物件を放置することなく、適切な処理を行うことで、税金の増加リスクを避けられます。
また、不動産買取を利用することで、即時の現金化が可能となり、資産の有効活用につながります。
これらの点を踏まえ、再建築不可物件の所有においては、税金の増加リスクを理解し、適切な対策を講じることが重要です。
税金の問題は、資産形成に大きく影響するため、慎重な検討と対策が求められます。

まとめ

再建築不可物件の売却を検討する際には、税金の問題が重要なポイントとなります。
固定資産税や都市計画税の基本的な理解から、税金が安い理由、簡単な税額の計算方法、そして税金が増加する可能性のあるケースとその対策まで、幅広い知識が必要です。
この記事を通じて、再建築不可物件の税金に関する基本的な知識を深められたら幸いです。
再建築不可物件の売却を考えている方は、この情報を参考に、慎重に検討していただければと思います。