再建築不可物件と聞くと、多くの人が抱くのはその難しさや複雑さでしょう。
しかし、正しい理解と対応を身につければ、この物件は予想以上の価値を持つことがあります。

再建築不可物件の基本的な知識、法的な救済措置、さらには賢い活用法について、この記事では解説していきます。

不動産市場において、再建築不可物件は特殊な存在ですが、適切な知識と対応策をもって臨むことで、これらの物件を有効に活用し、価値ある資産に変えることが可能です。

再建築不可物件の基礎知識

再建築不可物件とは、一度解体すると建物の再建築が法的に認められない物件のことを指します。
再建築には建て替え、増築、改築、大規模な修繕などが含まれ、都市計画法・建築基準法に基づく建築許可が必要です。
再建築不可物件は建築許可が下りない状態であるため、これらの活動が行えません。

再建築不可の理由は多岐にわたりますが、主に接道義務の不履行や建築基準法における規制の問題が挙げられます。
これらの法規制は、安全、衛生、環境保全のために設けられており、不動産の利用に制限を加えています。
加えて、建築許可が得られない物件は、価値が大幅に低下することが一般的です。

再建築不可物件の救済措置とは？

再建築不可物件であっても、法律で定められた一定の基準や手続きを踏むことにより、再建築を可能にする救済措置が存在します。
これらの措置は、投資家や物件所有者にとって、再建築不可のジレンマを解決する重要な手段となり得ます。

では、具体的な救済措置とその適用方法について見ていきましょう。

1:道路の位置指定申請

再建築不可物件は、一般的に接道義務を満たしていないものが多く、このために再建築ができない状態にあります。

位置指定道路とは、特定行政庁からその位置が道路として認められるもので、この認定を受けることにより、接道義務が満たされるのであれば法的に再建築の許可を得られます。

具体的には、道路の舗装幅が短い、または接道する道路が法的な要件を満たしていない場合に、位置指定道路を申請し、再建築のための道路条件をクリアすることが可能です。
この申請は複雑ですので、通常は専門家の助言を得ながら進めることをおすすめします。

2:隣接地を借地・購入して接道義務を果たす

再建築不可のもう一つの原因は、敷地間口が適切な長さ道路に接していない、または接していても間口が途中で狭くなる等して条件を満たしていないことです。
この問題を解決するためには、隣接地を借りたり、購入したりして、接道部分の間口が2m以上玄関口まで確保されるように不要な工作物などを排除する方法があります。

具体的には、隣接する土地を一部借りて接道部分を拡張する、または隣接地を購入して敷地の一部とすることで、再建築に必要な接道義務を満たせます。
これは、土地所有者や関連する当事者との交渉や合意が必要となるため、実現には時間と労力が必要となりますが、再建築の可能性を広げる効果的な手段となるのではないでしょうか。

3:43条但し書き申請

接道義務を満たしていない、または隣接地の賃貸借や購入が困難な物件に対して、43条但し書き申請を行うことで再建築の許可を得る方法があります。
これは、通常の建築基準法の規制を満たさない特殊な状況にある物件に対して、特例として再建築を認めるための申請です。

具体的な条件としては、その敷地が周囲に広い空地を有していること、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めた場合、そして建築審査会の同意を得て許可された物件が対象となります。

救済措置申請のステップと必要書類

再建築不可物件の救済措置を受けるためには、適切な申請プロセスを理解し、必要な書類を準備することが重要です。
救済措置申請は複雑で時間がかかることがありますが、正確に手続きを行うことで、再建築の可能性が広がります。

以下に、申請のステップと必要書類について解説します。

1:申請前の準備

救済措置の申請を開始する前に、物件の現況を把握し、再建築に関わる法規制や地域の規定を理解することが重要です。
建築関連の専門家に相談することで、物件の状況に応じた適切な救済措置を行い、申請プロセスを円滑に進められます。

2:必要書類の準備

救済措置の申請には、以下のような書類が一般的に必要とされます。
これらの書類は申請の根拠となり、申請の成功には不可欠です。

・現況図：物件の現在の状態を示す図面
・配置図：物件の位置関係を示す図面
・付近見取り図：物件周辺の状況を示す図面
・土地利用計画書：土地の利用計画を記した文書（予定建築物の設計図書等）
・敷地求積図
・登記事項証明書：土地や建物の登記状況を証明する文書
・隣地の同意書：隣接する土地所有者の同意を示す文書
・公図の写し：公的な地図のコピー

これらの書類は、自治体や物件の状況によって異なる場合がありますので、事前に確認しておきましょう。

3:申請プロセス

救済措置の申請プロセスは、まず市町村建築担当部署への事前相談から始まります。
ここでは、申請に関する具体的な手順や必要書類について確認し、申請プロセス全体の理解を深めます。

次に、認定申請書の作成と提出を行います。
この段階では、必要書類を集め、申請書を丁寧に作成して提出します。

その後、事前審査と現地調査が行われ、提出された書類と現地の状況を基に審査が進められます。
最終的に審査を通過すれば、救済措置が許可されることになります。

建て替え不可能時の賢い物件活用法

再建築不可で建て替えができない場合でも、物件を賢く活用する方法は数多く存在します。
リフォームやリノベーションをはじめ、賃貸への転換など、物件に新たな価値をもたらす手段があるのは事実です。
それでは、具体的な活用法について見ていきましょう。

1:リフォームやリノベーションを検討する

再建築不可物件の魅力を高め、賃貸物件としての価値を向上させるためには、リフォームやリノベーションが効果的です。

特に水回りの設備の老朽化や壁紙、床材の損傷がある場合、これらの改善は賃貸市場における物件の競争力を大きく高められます。

適切なリフォームやリノベーションを行うことで、物件はより魅力的な住空間へと生まれ変わり、長期的な収益源となり得るのです。
ただし建築確認を要する工事の許可は得られませんのでご注意ください。

2:リフォームローンの活用

再建築不可物件のリフォームやリノベーションには、しばしば高額な費用が伴います。
ここで有効なのがリフォームローンです。

例えば、リフォームローンは最大500万円程度まで融資を受けれる可能性があり、資金面でのサポートを提供します。
金融機関の中には再建築不可物件では融資出来ない事もあります。
無担保リフォームローン等（個人属性評価）もありますので金利の低い所から順にあたってみましょう。
適切なローンを利用することで、財政的な負担を軽減しながら物件の価値を高めるリフォームやリノベーションが可能になるのです。

3:賃貸物件として貸し出す

リフォームやリノベーション後の物件は、賃貸物件として貸し出すことで安定した収入を得ることが可能です。
特に市場に合わせた改修を行うことで、高い需要を見込むことが可能です。
さらに、近年では築年数が古い物件でも、リフォームやリノベーションの仕方次第で高い賃貸ニーズを得られる場合があります。

まとめ

この記事を通じて、再建築不可物件に対する基本的な理解から、救済措置の詳細、さらには建て替え不可能時の賢い活用法までを一通り見てきました。
再建築不可物件は多くの制約が伴いますが、適切な知識と対策をもって対応すれば問題は解決できます。
再建築不可物件も価値ある資産となり得ます。
再建築不可という制約に直面したとしても、適切な対応で、物件の価値を最大限に引き出し、有効な資産へと転換することが可能なのです。

今回の知識を基に再建築不可物件を有効に活用しましょう。