再建築不可物件を所有する方々にとって、その土地の評価額は重要な関心事です。
一般的な不動産とは異なる評価基準が適用されるため、所有者にとっては複雑で理解しにくい問題かもしれません。
この記事では、再建築不可物件の土地評価額の計算方法、評価額が低くなる理由、相続時のデメリット、売却方法について解説します。
土地評価の基本から、専門的な知識までを網羅し、再建築不可物件の所有者や購入を検討している方々に有益な情報となっております。
再建築不可物件の所有者はもちろん、再建築不可物件に興味を持つ方々もぜひ参考にしてください。

再建築不可物件の土地評価額計算方法

再建築不可物件の土地評価額を計算するためには、主に2つの方法があります。
これらの方法は、土地の場所や特性に応じて使い分けられます。

＊路線価方式についての詳細

路線価方式は、国税庁が公開する路線価に基づいて計算されます。
路線価とは、特定の道路に面した宅地の1平方メートルあたりの評価額を指します。
この方法では、土地の評価額を次の公式で求めます。

「土地の評価額＝路線価×各種補正率×土地の面積」

補正率は、土地の形状が特殊な場合、例えば三角形や旗竿地などに適用されるものです。
整形地の場合、補正率は不要とされます。
路線価の具体的な数値や補正率表は、国税庁のホームページや関連資料で確認でき、それを基に計算を行います。

＊倍率方式の適用と計算

倍率方式は、特に路線価が設定されていない地域で用いられる方法です。
この方法では、土地の固定資産税評価額に特定の倍率を掛けることで評価額を算出します。
「土地の評価額＝固定資産税評価額×倍率」
倍率方式は、路線価が設定されていない地域での評価に適用され、倍率は地域や土地の種類によって異なる場合があります。
倍率表は国税庁ホームページにて確認する事が出来ます。
この方法によって、再建築不可物件の土地評価額を算出できます。
しかし、再建築不可という特性が評価額に影響を与えるケースもあり、その点を理解しておくことが重要です。
これらの評価方法は、再建築不可物件の特性を考慮した上で適用されることが多く、土地の評価額を正確に把握するための重要な手段となります。

次に、再建築不可物件の土地評価額が一般的な物件よりも低くなる理由について、さらに詳しく見ていきましょう。

再建築不可物件の土地評価額が低くなる理由

再建築不可物件の土地評価額が一般的な物件に比べて低くなる理由は、その特有の制約とリスクに起因します。
これらの理由を詳細に理解することは、所有者や購入を検討している方にとって重要です。

＊建て替えや増築の制限による影響

再建築不可物件は、建築基準法により建て替えや増築が厳しく規制されています。
例えば、自然災害や火災で建物が破壊された場合、その土地に新たな建築物を建てることは基本許されません。
このような制限は、再建築不可物件の需要を大きく減少させ、市場価値を低下させる主な要因です。

＊住宅ローンの利用が困難なための影響

再建築不可物件の購入を検討する場合、住宅ローンの利用が非常に困難になります。
金融機関は、再建築不可物件を担保価値として著しく低く評価するため、ローンの承認が得にくいのです。
その結果、買い手は現金一括での支払いを強いられ、購入者層が限定され、市場価値の低下を招きます。

＊築年数の古さによる影響

再建築不可物件の多くは、築40年以上経過した旧耐震構造の古い建物です。
これらの建物は、中古住宅市場において価値が著しく低いと見なされ、不動産価値に悪影響を及ぼします。
古い建物は、土地の利用価値を低下させる残置物として扱われることもあります。

＊リフォームにかかる費用の問題

再建築不可物件の場合、建て直しができないため、既存の建物をリフォームして利用することが一般的です。

しかし、古い建物はリフォームに多額の費用がかかる傾向にあり、これがさらなる負担となります。
高額なリフォーム費用は、購入者にとって大きなハードルとなり、買い手を見つけにくくする一因となります。
これらの理由から、再建築不可物件の土地評価額は、通常の不動産市場と比べて低く設定されることが一般的です。

次に、再建築不可物件を相続する際のデメリットについて、さらに詳細に掘り下げて解説していきます。

再建築不可物件を相続するデメリット

再建築不可物件を相続する際には、特有のデメリットが存在します。
これらを理解することは、相続計画を立てる上で不可欠です。

1:建て直し不可能によるリスク
再建築不可物件の最大のデメリットは、建物が倒壊した場合、新たに建て直すことが不可能な点です。
災害や火災で建物が破壊された際、その土地は利用価値を大きく失います。
これは、相続した不動産の価値を大幅に減少させる要因となり得ます。

2:売却の困難さ
再建築不可物件は、その特性上、買主を見つけることが難しいです。
特に、道路に対する接道義務を満たしていない物件の場合、売却は一層困難になります。
売却先を見つけるためには追加の工夫が必要となり、低価格での売却を受け入れなければならなくなります。

3:相続税評価額の問題
再建築不可物件は、その特性から土地の評価額が低く設定されることが一般的です。
しかし、相続税の計算においては、この低評価が不利に働くことがあります。
相続税は、税評価額に基づいて算出される事が多いため、実際の市場価値と税評価額に乖離が生じる可能性があります。
このため、実際の売却価格よりも高い評価で税金が課されることが起こり得るのです。
これらのデメリットを熟知することで、再建築不可物件の相続計画をより慎重に行えます。

次に、再建築不可物件の効果的な売却方法について、さらに詳細に見ていきましょう。

再建築不可物件の売却方法

再建築不可物件の売却には、いくつかの効果的な方法が存在します。
これらを理解し、状況に応じた適切な売却戦略を立てることが重要です。

1:仲介を利用した売却の利点と注意点
不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法は、比較的高価格での売却が期待できます。
再建築不可物件は、一般の個人が居住目的で購入するよりも、投資目的での購入が一般的です。
これは、再建築不可物件が融資の対象となりにくいため、購入者層が限られるからです。
投資家は、物件から得られる賃料収入や将来的な価値増加を見込んで購入を決断します。
仲介を利用する場合、市場価格をご自身でもよく理解し、適正な価格設定が必要です。

2:買取による売却の利点と注意点
迅速に売却を行いたい場合、不動産会社による買取が適切な選択肢となることがあります。
買取は、仲介に比べてスピーディーな売却が可能ですが、市場価格より低い価格での取引が一般的です。
不動産会社は再建築物件買取の場合、取得後大規模な内装や隣接地との交渉を行い価値を高めた再販や投資のために買い取るため、相場の7〜8割程度の価格で買取が行われることが多いです。
早期の現金化を優先する場合やご自身で先行投資をして価値を付加する事が難しい場合や市場で買主が見つかりにくい場合には、買取が有効な選択肢となります。
再建築不可物件の売却は、通常の物件と比べ特有の難しさがあります。
したがって、物件の状態や市場の需要、自身の状況を正確に把握し、最も適切な売却方法を選択することが求められます。

まとめ

この記事では、再建築不可物件の土地評価額の計算方法、評価額が低くなる理由、相続時のデメリット、そして売却方法について解説しました。
これらの情報は、再建築不可物件の所有者や購入に関心を持つ方々にとって非常に重要です。
再建築不可という特性を理解し、これらの知識を基に適切な判断を行うことで、賢い不動産取引や相続計画が可能となります。
特に売却方法の選択には慎重な判断が必要であり、自身の状況に最も適した方法を選ぶことが肝心です。
この記事が、再建築不可物件に関する幅広い知識を提供し、所有者や相続人、購入検討者がより良い選択を行う一助となれば幸いです。