ご夫婦が事情により離婚することになった時、考える必要があるのが不動産についてです。
賃貸暮らしの方ならそれぞれが新しい部屋を借りることもできますが、持家がある方はそうはいきません。
不動産そのものが大切な資産になるので、放置せず対処するのが一般的です。
でも離婚する時に夫婦で共有していたり、まだ住宅ローンの返済中であったりすると対処の仕方に悩まれる方も多いと思います。

そこで今回は共有持分の不動産に焦点を当て、共有持分は住宅ローンが残っていても売却できるかについて解説します。
特に住宅ローンが残った状態で共有持分を売却したいとお考えの方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

共有持分って何？

複数人が一つの不動産を共有で所有している時、それぞれが不動産を所有する割合を「共有持分」といいます。
例えばご夫婦が半分ずつ不動産を所有しているなら、一人当たりの所有権の割合は2分の1ということになります。

また、不動産を共有持分にする時よく耳にする「共有名義」は、複数の人で共有持分を持つ事を指します。
ご夫婦で不動産を共有持分にすると、ご夫婦お二人ともが共有名義者です。
不動産を共有持分で所持する場合は、共有名義という言葉も一緒に覚えておいてください。

共有持分のメリット・デメリット

不動産を共有持分で所有することには、メリットとデメリットがあります。

◆メリット

1.ローンを組みやすくなる
不動産を購入する際には巨額の費用がかかりますが、共有持分で不動産を買うと支払う必要のある費用は持分割合分だけです。
もし収入が低く支払い能力に自信のない方でも、割合が減るだけで住宅ローンの審査に通りやすくなります。

2.相続税を節約できる
もし二人で不動産を所有している時、共有持分なら一人が亡くなった場合もう一人が既に所有権を半分所有しているので相続税が半分になります。
例えばご夫婦が評価額5000万円の不動産を共有持分で所有していた場合、夫が亡くなっても妻は既に50％を所有しているので、相続税は亡くなった夫分の2500万円にしか課税されません。

3.税金の控除をそれぞれが受けられる
不動産は巨額の費用がかかるため、少しでも経済的負担を減らすさまざまな控除制度が用意されています。

中でも共有持分の不動産を所有している場合は、住宅ローン控除を所有者それぞれが受けられるというメリットがあります。
住宅ローン控除は、住宅ローンを払い始めた年から10～13年間、所得税から年末住宅ローン残高の0.7％が控除される仕組みです。（2023年度現在）
共有持分なら二人で住宅ローン控除を受けられるので、共働きの方に最適な制度と言えるでしょう。

また、不動産を売却した際に受けられる3000万円の特別控除も、共有名義者それぞれが受けられます。
3000万円の特別控除は、住宅を売却した時の利益である譲渡所得から最大3000万円が控除されるという仕組みで、不動産売却において大きな節税効果をもたらす制度です。

住宅ローン控除や3000万円の特別控除をうまく利用すれば、不動産関係の税金を大きく節税できます。

◆デメリット

1.自由に売却できない
共有持分の不動産全体を売却する場合は、共有名義者全員が売却に合意しなければいけません。
そのためもし何かトラブルがあって今すぐ不動産を売却したいと考えた場合も、すぐに売却できない可能性があります。

2.共有名義者が増える可能性がある
共有持分は相続されるものなので、もし共有名義者に子や孫など家族が増えていくと、それに伴い相続が生じると共有名義者が増え、いつの間にか共有名義者を把握できないという事態に陥ることがあります。

万が一共有名義者全員を把握できないと、売却したいと思っても共有名義者の居住先調査や意見収集に労力が掛かり過ぎるため、ほぼ不可能になってしまいます。
そのため、共有名義者は常に把握するよう意識しておく必要があります。

上記で挙げたデメリットを気にしておかないと、深刻なトラブルになりかねません。
例えば、不動産の所有にはどうしても固定資産税や維持費などの費用がかかってしまいますが、維持費を払うのが大変で不動産を売却したいと思っても、共有名義者が分からないと探し出す労力が過大になり、不動産を所有し続けなければいけなくなるのです。

共有持分は解消できる？

前章でご紹介したように、共有持分はうまく使えば大きなメリットが得られる一方で、共有名義で不動産を持つことでリスクを負うことにもなります。
リスクを少しでも回避するために、共有持分を解消したいという方もいらっしゃるでしょう。

共有持分は、解消する方法がきちんと存在します。
ただしそれぞれの方法に注意点が存在するので、それらをきちんと理解する必要があります。

＊共有者全員が合意したうえで不動産全体を売却する

本来、共有不動産全体は共有名義者全員が合意しなければ不動産を売却できません。
そのため、共有持分を売却する場合は共有名義者全員から合意を得てから売却に進むのが、共有持分売却の一般的な方法です。
ただし離婚などの事情で共有名義者との話し合いが難しい場合には、同意を得られず売却できない恐れもあります。

＊共有名義者間で持分を売買する

上記と同様に共有名義者間で話し合いができる場合は、共有名義者間で共有持分を売買して共有持分を1つにまとめる方法もあります。
共有者が一人になれば不動産を自由に売れるので、まずは名義をまとめてしまうという方法です。

一見平和的な方法ですが、身内で金銭のやり取りが発生するので、冷静に話し合いができない場合金銭トラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

＊土地を分筆する

共有名義者がそれぞれ所有する持分割合に合わせて土地を物理的に分けてしまうことを「土地の分筆」と言います。
土地が分筆されると、それぞれの共有名義者が単独でその土地を所有する事になります。
ただ分ける土地の形によって意見が合わない場合もありますので専門家を交えお話する事をおすすめいたします。

＊裁判により強制的に共有持分を解消する

共有物分割請求訴訟という訴訟を裁判所に提出することで、他の共有名義者が異を唱えていても判決により強制的に共有持分を解消できます。
共有物分割請求訴訟は裁判所を通して他の共有者に共有解消を求めるもので、手間や費用時間はかかりますが共有名義者同士で話し合いが円滑に進まない場合に有効です。

＊自分の共有持分を放棄する

共有持分は相続時に自分が持分を放棄すると、他の共有名義者の持分に帰属し、相手に所有権が移行します。
一見最も楽な方法に見えますが、持分放棄のためには他の共有名義者と共同で手続きを行わなければならず手間も掛かり、また相手方も放棄したいという不動産の場合では上手く行きませんので決して楽な作業ではありません。
経済力があり価値ある共有持分を不要と考える方以外は向きません。

＊自分の持分のみ売却する

実は共有持分は、1つの土地にまとめなくても売却できます。
共有持分のみを買取る不動産会社があります。
ただ、共有持分を買取る不動産会社は非常に稀なので、しっかり下調べする必要があります。

住宅ローンが残っている共有持分を売却する方法

今までご紹介した売却方法は、住宅ローンを完済できている方に当てはまる方法です。
中には住宅ローンを完済できていないまま共有持分を解消して売却したいと考えている方もいらっしゃるでしょう。

住宅ローンを残したまま不動産を売却するのは、たとえ単独名義で所有している不動産であっても通常困難です。（売却代金で完済可能な場合を除きます）
住宅ローンを完済できないということは、金融機関からの信頼に関わることだからです。
まずは住宅ローンを本当に完済できないか、方法を探るのがおすすめです。

もし住宅ローンの残債があっても共有持分を売却しなければいけない場合は、借入先の金融機関へ住宅ローンの残高が残っていても抵当権を解除してもらう「任意売却」の許可を得て不動産を売らなければいけません。
しかし任意売却は住宅ローンの返済を滞っていないと受付て貰えないのが基本なので、まずは必ず他に方法がないか金融機関と相談をしてみてください。

まとめ

不動産を複数人が共同で所有できる共有持分においては、税金面や経済面で非常に魅力的なメリットがある一方で、共有名義者全員の合意がないと自由に売却できないなどのデメリットも存在します。
共有持分は便利な制度なので、メリットとデメリットをしっかりと把握したうえで利用することが大切です。

住宅ローンの返済中でも売却をしたいとなった場合は、まず①不動産全体の売却相場を把握する②不動産を売却しても住宅ローンの完済が困難な場合には金融機関と相談する③任意売却を検討する　といった検討が必要です。

もし共有持分を解消したいとお考えの方は、共有持分の解消・売却方法についても解説しているのでぜひ参考にしてみてください。