離婚後に、頭を悩ませる重大な問題である「共有名義不動産の扱い」。
離婚しても、共有名義のまま住宅ローン支払いを協力して行おうと、お考えの方がいらっしゃるでしょう。
しかし、将来のリスクを踏まえると、そのような考えをお持ちの方は大変危険です。
離婚後は、絶対に不動産の名義変更を行うように心掛けましょう。
そこで今回は、名義変更を行い贈与税が課されるケースと課されないケースを紹介し、不動産名義変更の手順と必要書類、さらに共有名義のままにする危険性について解説します。

離婚後の住宅ローンが残ったマンションに妻が住み続ける場合の名義変更で贈与税は徴収されるの？

＊離婚時の財産分与で家を譲り受けても贈与税は課されない

まず、離婚する際に、夫婦が結婚中に築いた財産を分け合う必要があります。
これを財産分与といい、近年では夫婦のどちらもが財産形成に同等に貢献しているとみなされ、半分ずつ平等に分け合うことが一般的になっています。

また、贈与税とは、財産を無償で譲り受けた時に課される税金のことを指し、現金預金や生命保険等や動産類（車・不動産）などを譲り受ける際に発生します。
贈与税の税率は最高55%と非常に高額です。

しかし、「離婚時の財産分与で家を譲り受けた場合、贈与税は徴収されない」と決められていますので安心してください。
なぜなら、離婚による財産分与で取得した財産は、贈与により取得した財産としてみなされない、と国税庁が規定しているからです。

財産分与でも贈与税がかかる場合を紹介します！

＊財産分与でも贈与税がかかる2つのケース

1.過大と評価された場合
財産分与にしては過大と評価されると、贈与税は徴収されます。
具体的な基準があるわけではなく、個々の状況に応じて判断されます。

例えば、夫婦共有財産の中に多くの不動産があり、それらのほとんどが夫の稼ぎによって得られたケースがあるとします。
そのような場合、全部の財産を妻に分与すると、過大と評価され贈与税が徴収される恐れがあります。

2.離婚を偽装した場合
離婚を偽装して贈与を隠した場合も、贈与税が課されます。

なかには、妻に家の名義を移したくても、婚姻中に贈与すると高額な贈与税と不動産取得税が徴収されるため、形式的に離婚届を出して離婚時財産分与として家の名義を妻に変更される方がいらっしゃいます。

しかし、離婚後も同居したり、または一緒に子供を育てていたりして夫婦が協力しながら生活している場合は、離婚を偽装しているとみなされます。
税務署にこのような事実が知られたら、贈与税が課されますので、肝に銘じておきましょう。

悪質な事案の場合、延滞税や不申告加算税、さらに重加算税等が、贈与税に加えて徴収され、支払う税額が大きくなる場合もありますので、留意しておきましょう。

不動産名義変更の手順と必要書類とは？

1.話し合いや離婚調停で財産分与の内訳を決める
最初に、夫婦の話し合いで、どのように財産分与を行うのか決めることは非常に大切です。

結婚してから築いた財産は全部夫婦の共有財産としてみなされますので、「収入の差や分担した費用関係なく、全部の財産を夫婦で半分にわけるのは当たり前である」ことをポイントとして押さえておきましょう。

もし、話し合いだけでまとまらない場合は、家庭裁判所に離婚調停の申し立てを行ってみてください。
裁判所の調停員が、話し合いをまとめてくれます。

2.離婚協議書を作成する
財産分与についての取り決めは、離婚協議書に記載して残しておきましょう。
なぜなら、将来的にトラブルになったとき、合意内容を確認するための証拠として有効だからです。

記載する際は、以下の項目を記すようにしてください。
・離婚に合意した旨
・子供の親権、養育費、面会について
・慰謝料について
・財産分与について
・年金分割について
・離婚協議書以外の金銭を要求しない旨
・公正証書にするか否か

3.離婚届を提出する
夫婦の本籍地、または所在地の役所に、離婚届を提出してください。
しかし、本籍地以外の役所に提出する際には、戸籍謄本も忘れずに提出するようにしましょう。

4.不動産の名義変更を申請する
「不動産の名義変更の申請は、離婚が成立してから行う」ようにしてください。
なぜなら、離婚前に名義変更をしてしまうと、贈与とみなされ、贈与税が課されるからです。

＊名義変更の際に必要な書類

・離婚日が記載された、夫婦どちらか1人の戸籍謄本
・登記識別情報もしくは登記済権利証
・発行後3か月以内の、財産分与をする人の印鑑証明書と実印
・固定資産評価証明書
・離婚協議書や公正証書などの登記原因証明情報
・発行後3か月以内の、財産分与を受ける人の住民票
・財産分与を受ける人の認印

離婚時のマンションの名義変更の費用を抑えるためにはどうすればいいの？

＊費用を抑えるための2つの方法

1.司法書士に依頼する
名義変更を専門分野とする司法書士に依頼すれば、名義変更をスムーズに終えられます。
司法書士事務所によりますが、報酬の相場価格は大体5〜10万円で、「安価な司法書士に相談すると費用を抑える」ことが可能です。

2.自分で登記する
不動産の名義変更は、法務局で、自分で申請することも可能です。
ただし、不動産の名義を変更する際は、財産分与協議書の作成・必要書類の取得・登記申請が必要になりますので、覚えておきましょう。
しかし、名義変更後の想定されるトラブルも配慮すれば、「自分で行うのではなく、信頼できる司法書士に依頼した方が良い」でしょう。

もし名義変更をしないまま離婚したらどうなるの？

＊共有名義のまま離婚すると発生する2つのデメリット

1.片方がローンの支払いをストップし、家が差し押さえられる可能性がある
離婚後は、夫婦のどちらかが住んでいた家から離れたところで生活し、再婚することもあるでしょう。
再婚した場合、昔住んでいた家の住宅ローンの支払いが負担になり、支払いを止めてしまう場合があります。

「片方が住宅ローンの支払いを止めると、家を差し押さえられる」ので、離婚後は必ず名義変更を行いましょう。

2.不動産を売却する際に、双方の合意が必要である
離婚後は、相手となかなかコミュニケーションが取れず、相談することが難しくなります。
たとえ、災害や事件などの何らかの事情、またはライフスタイルの変化により、今住んでいる住宅を手放したくても、共有名義人である元妻や元夫とコンタクトを取らなくてはならないため、思い通りに事を進めるのが大変です。

さらに、「共有名義のままだと全員の合意がとれないと売却できない」ので、手放したくても手放せないケースが発生します。

まとめ

基本的に、離婚時の財産分与で、夫婦のどちらかがマンション含む不動産を取得しても、贈与税は発生しないので安心してください。
しかし、財産分与として過大と評価された場合、または離婚を偽装した場合は、贈与税が徴収されますので覚えておきましょう。

不動産の名義を変更する際は、「1.話し合いや離婚調停で財産分与の内訳を決める」→「2.離婚協議書を作成する」→「3.離婚届を提出する」→「4.不動産の名義変更を申請する」の手順に従ってください。
その際には、先ほど明記した戸籍謄本、離婚協議書等の必要書類を確認したうえで、名義変更を行うようにしてください。

最後に、後々のトラブルを防ぐためにも、「離婚の際の不動産の名義変更は、司法書士に依頼し、必ず行う」ようにしましょう。