再建築不可物件とは、家が建っていても、その家を解体してしまうと新たな家を建てることが不可能な土地のことです。
再建築不可物件は「訳あり物件」と呼ばれることもあり、魅力的なものとは言えません。

しかしながら、再建築不可物件だからといって、建て替えができないわけではなく、建て替えを可能にする方法が存在しています。
今回は、再建築不可物件であっても建て替え可能にする方法を紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

再建築不可物件に該当するパターンとは？

1.道路と接していない
道路の中でも、特に建築基準法上の道路と全く接していない土地では再建築が不可能です。
道路に面していないと災害や事故が発生した時に避難経路を確保できず、また緊急車両が通行できないため、それを可能にするために建築基準法上の道路に２ｍ以上接していなければなりません。
通常４ｍ以上の道路が建築基準法上の道路となりますが４ｍ未満の場合でもみなし道路（４２条２項道路）に指定されていれば接道義務を満たしており建築時にセットバックをすれば建築が可能です。
４ｍ未満の道が建築基準法上のみなし道路（４２条２項道路）に指定されていない場合、その道は通路とされ再建築は出来ない事となります。

2.道路と接しているが、その幅が2m未満である
「旗竿地(はたさおち)」の中には、この条件に該当するものがあります。
旗竿地とは、出入りするところが細くなっており、奥に広がっている土地のことです。
そのため、旗竿地を購入する場合には、注意が必要です。

再建築不可物件でも建て替え可能にする方法！

一般的に再建築不可物件はその名の通り再建築が不可能ですが、可能にする方法もあります。

1.隣接地を買取る
道路に接している間口が2m未満であることが原因で再建築できない場合には、隣接地を買い取って、道路と接する幅を２ｍ以上にすることで、再建築可能にできます。

また、道路と接する幅を２ｍ以上にすることが目的であれば、隣接地を買取る以外にも、ご自身の土地と隣接地の方の土地を交換する交渉も検討可能です。

2.土地を一部借り受ける
1の方法は、隣人の方との交渉上、必ず成功するわけではありません。
隣接地の買取や交換の交渉が上手くいかなければ、借り受けるだけでも再建築は可能です。
自分が所有する土地でなくとも、敷地利用の権利さえあれば条件は満たしていると判断されます。
しかし、後々トラブルにならないように書面にして、お互いに持ち合い将来継承されるよう
注意する事が大切です。

但し書き規定とは？

再建築不可物件をご所有の中には、隣接地の買取・借り受けも難しい方もいらっしゃるでしょう。
そんな方は但し書き規定の申請を検討してみてはいかがでしょうか。
但し書き規定は一定の要件を満たせば建築の許可がおりるというもので、以下2つの場合には再建築可能になる場合があります。

1.周囲に広い空き地がある
広い空き地といっても、具体的にはそれが公園や緑地、広場などでなければなりません。
このような広い空き地が周囲にあり、災害等避難時等に広い空き地へすぐに出られるような場合には、建物の建て直しが認められる可能性があります。

2.特定行政庁に認められる
交通上や安全上、衛生上の支障がないと認められた土地であれば、申請することによって再建築不可ではなくなることもあります。
認められる為には、土地内に雨水や排水の処理能力があることも必須となります。

前記を踏まえ建築審査会からの同意と許可が必要である

建築審査会とは建築指導について適正かつ円滑に運用するための第三者機関であり、各都道府県や市町村が設置します。
法律や経済、建築、行政などさまざまな分野において優れた知識と経験がある委員によって構成されており、その第三者機関からの同意・許可が必要です。

但し書き規定の申請手続きの流れ

ここからは実際の但し書き規定の申請方法をその流れに沿ってご紹介します。

1.自治体への問い合わせ
但し書き規定の許可条件は自治体によって異なります。
そのため、まずは自治体のＨＰ等で許可条件を確認しましょう。
再建築不可物件は安全上等の理由から建築基準法上認められない条件なので、窓口で「どうすれば再建築可能ですか」と問い合わせを受けても回答し難いものです。
再建築可能な条件をご自身又は建築会社にて調査をし、窓口で交渉するつもりで準備しましょう。
自分が所有する物件が要件を満たせそうであれば、申請の準備を行っていきます。

また、役所窓口と交渉の際には、必要な書類や様式も自治体によって異なるため、チェックしておきましょう。

2.書類の提出
役所担当者の現地確認が行われ、実際に接道が建築条件に満たしていない道路であると判断されると、いよいよ書類を揃えて窓口に提出します。
提出すべき書類は以下の通りです。

・43条許可申請書
・現況図
・近況見取図
・土地利用計画書
・登記事項証明書
・近隣の人の同意書
・公図の写し

この際に隣接地所有者の方との「通路確保の同意書」が求められるため、近隣の方に承諾を得なければならないことに注意しましょう。

3.審査
建築審査会が開かれ、そこで申請物件が許可基準を満たしているかどうかを審査します。
通路の確保の可否や都市計画上の妥当性など様々な観点から判断されます。

4.認可される
建築審査会で許可が得られると、再建築可能になります。
ただし、再建築の際には、再建築する建物が建築基準法やその他関係法に適合しているのかを確認するための「建築確認申請」も但し書き規定の申請のほかに必要になります。

再建築以外の活用方法

但し書き既定の申請許可が得られない場合、接道義務を果たせない場合には、以下のような活用方法を検討してみてはいかがでしょうか。

＊リノベーションやリフォームを行う

再建築不可物件は建て替えができませんが、一定要件内のリフォームやリノベーションであれば行えます。
リフォームやリノベーションを行い、賃貸物件として事業利用してみるのも良いでしょう。
ただし、リフォームやリノベーションを行う際、建物の要件によって建築確認申請が必要になることがあるため、事前に確認することをおすすめします。

＊売却を検討する

リフォームやリノベーションにはお金がかかってしまうため、資金を用意出来ず事業利用しない場合は、売却を検討してみましょう。
大手不動産会社では再建築不可物件の買取を行っていない会社もありますが、再建築不可物件を専門に取り扱う買取会社もあります。
そのため、まずは再建築不可物件の取り扱い会社を調べて、相談してみましょう。

まとめ

再建築不可物件とは接道義務を満たしていない土地のことで、その土地では再建築ができません。
再建築が可能な土地は、再建築が不可能な土地に比べて資産的な価値が高いため、再建築が可能な土地にしたいですよね。

再建築するためには、隣接地の買取・借り受け、但し書きの申請を行うといった方法があります。
ただしこれらの方法を実行する難易度は高いため、リノベーションやリフォーム、売却を検討しても良いかもしれません。