再建築不可物件という言葉を聞いたことがありますか。
再建築不可物件とは、その名の通りで、増築や建て直しができない物件のことを指します。
物件を探していく中で、再建築不可物件と出会うことがあるかもしれませんが、再建築不可物件に住むことは賢明な判断なのでしょうか。
また、リフォームに人気が集まっている日本における再建築不可物件は、今後価値がどのようになっていくのでしょうか。
今回は、再建築不可物件に住むメリットやデメリットについてと、これから再建築不可物件はどうなるのかについて解説します。

そもそも再建築不可物件とは

そもそも再建築不可物件とは、建築基準法の規定によって、増築や建て替えが禁止されている物件のことを指します。
現在ある再建築不可物件のほとんどは、現行の建築基準法が制定される前までに建てられたものがほとんどです。

再建築不可物件に該当する具体的な事例は以下の通りです。
・敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接していない
・敷地が建築基準法上の道路と接していない
・市街化調整区域内にある

上記のような再建築不可物件を建て替えたいと思っている場合は、現行法の基準を満たしてからでないといけません。
この記事では、再建築不可物件を建築可能にする方法についても触れておりますので、ぜひ最後まで読み進めてください。

再建築不可物件に住むメリットやデメリットについて

再建築不可物件に住むメリットとデメリットについてそれぞれご紹介します。

◆メリット

1.価格が安い
最近では、中古物件を購入してから増築したり、リフォームしたりする方が増えつつあります。
それは、中古物件を安く購入したうえで、リフォームをすることで、自分自身のこだわりに近い住宅に変更できるからです。
しかし、再建築不可物件を購入した場合、建て替えができないという大きなデメリットがあります。
そのため、再建築不可物件を所有している人はなかなか購入希望者と出会い難いという背景があり、再建築不可物件は安く購入しやすいというメリットがあります。
再建築不可物件は増築することはできませんが、敷地内でのリフォームはできるため（要件があります）、安く物件を購入してリフォームをしてみたいという方は、再建築不可物件を購入してみると良いかもしれません。

2.固定資産税や都市計画税が安い
再建築不可物件は、建て替えができないことや増築ができないことなどの大きなデメリットがあるため、課税評価額も低い傾向にあります。
その分、固定資産税や都市計画税を抑えられるので、毎年の出費をできるだけ削減したい方は、再建築不可物件が向いているかもしれません。

3.隣地の所有者であれば敷地を広げられることもある
ここまで、再建築不可物件は建築ができないことをお伝えしてきましたが、再建築不可物件の隣地を所有している場合は、購入出来れば安価に敷地を広げる事が出来、且つ将来ご自分の土地と同時に売却する時には再建築不可ではなくなっていますので、高く売却出来る可能性が高くなります。

◆デメリット

1.建て替えができない
やはり、最も大きなデメリットとして、建て替えができないことが挙げられます。
また、増築ができないことも大きなデメリットです。

2.建築確認申請が必要なリフォームができない
建築確認申請が必要なリフォームができないことも、事前に把握するべきポイントです。
また、建築確認申請が不要なリフォームをするとしても、再建築不可物件は建物が老朽化していることが多いため、修繕費用だけでも高額な費用が掛かる場合があります。
また、耐久性や断熱性を向上させるための工事も安全性や快適性を高める為に希望する方が多い為、その分費用が掛かってしまいます。

3.住宅ローンが組みづらい
再建築不可物件は、担保としての価値が低く、また遵法性に欠けている為、住宅ローンがほぼ組めないというデメリットがあります。
物件の購入には、多大な費用が必要になるため、住宅ローンを組めないことは、もしかしたら最も大きなデメリットかもしれません。
不動産担保融資で貸付可能な金融機関がありますが金利は高く、返済期間も短くなります。

再建築不可物件を所有するリスクについて

再建築不可物件に住むメリットやデメリットについてご紹介しましたが、それに加えて再建築不可物件を所有するリスクについてもご紹介します。
リスクとは、「再建築不可物件は一度倒壊してしまうと手遅れになってしまうこと」です。
では、なぜ再建築不可物件が倒壊してしまうと手遅れになってしまうのでしょうか。

＊原則として建て替えが出来ないから

原則として、再建築不可物件は建て替えが出来ないことに関しては、ここまで何度かお伝えしてきましたが、それは火災や地震が原因で倒壊した場合でも同じです。
「再建築不可物件が建て替えできないのは知っているけど、火災や地震が原因だったら仕方ないから、その場合は建て替えできるだろう」
このようにお考えの方がいらっしゃいますが、実は倒壊した理由は関係なく、建て替えができない事実は変わりません。
そのため、仮に再建築不可物件が倒壊してしまった場合は、他の地域で新たな生活環境を探す必要があります。

＊倒壊してから更地にすると固定資産税が高くなるから

前提として、再建築不可物件に課せられている固定資産税は比較的低い傾向にあります。
その理由は、住宅用地の特例が適用されているからです。
具体的には、200平方メートルまでの部分に関しては、小規模住宅用地として通常の土地の固定資産税に比べて、6分の1まで減税されます。
しかし、再建築不可物件が倒壊してしまうと、住宅用地の特例は適用されなくなるため、固定資産税が高くなってしまう可能性があります。

＊更地にしても購入希望者が見つかり難いから

再建築不可物件が倒壊した後に、綺麗な更地にしたとしても、新たな建物を建築できないため、購入希望者が見つかり難いという大きなリスクがあります。
駐車場や畑などとして使用することはできますが、立地条件で駐車場には出来ない可能性もありますし、畑として貸しても自用としても収益性は低い為、建物が建っている状態よりは、売却し難い状態が続くでしょう。

再建築不可物件を建築可能にするには？

さて、ここまでの文章に目を通していると、「再建築不可物件なんて住みたくないな」と思われるかもしれませんが、諦めるのはまだ早いです。
実は、再建築不可物件を建築可能にする方法があります。

1.隣地を購入する
再建築不可物件になっている条件として、建築基準法上道路との接道条件を満たしていないことがありました。
その条件を考慮して、隣地を購入するか借りることで、建築可能な条件を満たせる場合があります。

2.43条但し書き規定により再建築をする
43条但し書き規定は一定の要件を満たせば建築の許可がおりるというもので、以下2つの場合に再建築可能になる場合があります。

(1)周囲に広い空き地がある
広い空き地といっても、具体的にはそれが公園や緑地、広場などでなければなりません。
このような広い空き地が周囲にあり、災害等避難時等に広い空き地へすぐに出られるような場合には、建物の建て直しが認められる可能性があります。

(2)特定行政庁に認められる
交通上や安全上、衛生上の支障がないと認められた土地であれば、申請することによって再建築不可ではなくなることもあります。
認められる為には、土地内に雨水や排水の処理能力があることも必須となります。

(3)前記を踏まえ建築審査会からの同意と許可が必要である
建築審査会とは建築指導について適正かつ円滑に運用するための第三者機関であり、各都道府県や市町村が設置します。
法律や経済、建築、行政などさまざまな分野において優れた知識と経験がある委員によって構成されており、その第三者機関からの同意・許可が必要です。

再建築不可物件はこれからどうなるのか

結論から申し上げますと、再建築不可物件を取り巻く環境は、これからどんどん悪化していくことが考えられます。
例えば、脱炭素関連法案の可決という事実を見ながら、再建築不可物件を取り巻く環境の悪化について見ていきましょう。
脱炭素関連法案では、脱炭素社会の実現のために、エネルギー消費性能の向上を目指しています。
その影響によって、木造建築のリフォームは規定が厳しくなりつつあります。
ただでさえ、再建築不可物件は建て替えができないことや増築ができないというデメリットがあるのにも関わらず、リフォームがし難くなると、ますます再建築不可物件の価値は低下していくでしょう。

まとめ

今回は、これから再建築不可物件がどうなるのかについて解説しました。
そもそも再建築不可物件とは、建築基準法の規定によって、建て替えや増築が禁止されている物件のことを指します。
再建築不可物件に住むメリットやデメリットについても触れてきましたが、やはりデメリットの方が大きいと感じられる方が多いかもしれません。
そこで、今回ご紹介した再建築不可物件を建築可能にする方法を事前に頭に入れておくことが大切です。
ただ、建築可能にする方法も活用する方法も大変で調べる時間も暇も惜しいと感じる方は売却を検討に入れても良いでしょう。